conflicto urbano

Crece el uso de locales y oficinas como viviendas sin cédula de habitabilidad en Barcelona

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Patricia Castán

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"Zulo con estilo", dice uno de los anuncios. La agencia inmobiliaria describe con humor negro una de las presuntas viviendas que se pueden conseguir en Barcelona con un presupuesto ajustado. "No se puede aprovechar nada absolutamente del inmueble. Mírelo por el lado bueno, los derribos ya están hechos". Así se describe un terrible inmueble en Gràcia Nova a la venta, de 33 supuestos metros cuadrados a 'solo' 124.500 euros y con la promesa de un alquiler de al menos 650 una vez reformado. Cada vez son más los espacios (porterías, oficinas, locales...) que se renuevan para lograr el cambio de uso, obtener la cédula de habitabilidad  y ejercer de viviendas legales. En Barcelona, la tendencia es clara: desde el 2013, casi se han cuatriplicado los bajos comerciales que han pasado a ser viviendas legales, porque cumplen las condiciones necesarias y el ayuntamiento es partidario de favorecerlo ante la falta de vivienda en la ciudad. Pero la cifra de los que no  se pueden legalizar pero se comercializan como hogares sin cédula crece a mucha más velocidad, vista la gran cantidad de anuncios que afloran en portales inmobiliarios.

Estos se venden fácilmente, asumiendo el comprador (sea para vivir o como mera inversión para alquilar) esta circunstancia, a cambio de un mejor precio, explican en diversas agencias inmobiliarias consultadas.

No es que sean un chollo. Los portales inmobiliarios ofertan numerosos estudios o locales sin cédula por entre 70.000 y 260.000 euros, según tamaño. Un inmueble de estas características solo puede ser transmitido notarialmente como local u oficina (según conste en escrituras), lo que implicará que teóricamente no pueda ser utilizado como vivienda y que sus condiciones para una hipoteca sean más complejas, ya que su tasación también es más baja. Vivir en ellos es ilegal y sancionable. Sin embargo, el ayuntamiento permite empadronarse en estas direcciones.

La comercialización de espacios que no pueden obtener la acreditación de habitabilidad ha sido una constante en Barcelona en momentos de precios por las nubes y alta demanda, pero ahora está alentada por especuladores. La casuística es enorme: desde cutrepisos que por características (dimensiones o ventilación) no pueden obtener la cédula, hasta habitáculos que pese a cumplir esos requisitos ni optan al cambio de uso municipal porque la calificación del edicio o la normativa sobre densidad no lo permite en determinados casos). 

Arrendamientos más IVA

Las inmobiliarias presentan cientos de estos productos,  más baratos que una vivienda legalizada, y que suelen ser un negocio redondo para quien los ha reformado si los pone en el mercado de alquiler. Sin cédula, se tendrán que declarar como locales u oficinas y agregar el IVA. Algunos inversores gestionan el cambio de uso para revender después, con jugosas ganancias.

Fuentes municipales indican que la gran necesidad de viviendas hace que no solo se precisen nuevas promociones sino otras fórmulas como convertir bajos en pisos habitables, si cumplen las condiciones precisas. La modificación del artículo 255 de las normas urbanísticas del plan general metropolitano así lo articula, siempre y cuando no se trate de una zona afectada urbanísticamente. Y que con las necesarias reformas pueda cumplir las exigencias recogidas en el decreto 121/2012 de la Generalitat, sin que suponga un incremento de la densidad de viviendas admitida por la calificación del suelo donde se ubica. De no ser así, no optaría a la cédula y se consideraría una infravivienda no apta para la residencia de personas.

Más en Sants-Montjuïc

Si el 2013 se cerró con 63 cambios de local a vivienda, en el 2018 ya fueron 176, y el año pasado, 208. El distrito más activo fue Sants-Montjuïc, con 40 casos en el 2019, seguido por Horta-Guinardó y Sarrià-Sant Gervasi.

Jordi Sanuy, director de Qualitat de l’Edificació i Rehabilitació de l’Habitatge de la Generalitat, recuerda que el proceso se inicia con una petición de licencia de obras, un informe técnico que acredite la viabilidad del cambio de uso y la habitabilidad en el ayuntamiento, la inspección y la obtención de la cédula que otorga Habitatge. Un doble proceso que suelen gestionar despachos de arquitectos. A su juicio, es preferible «dar salida a los locales en desuso en determinados barrios» y «facilitar» el cambio de uso, porque de lo contrario se impone la picaresca, pese a los esfuerzos de los servicios inspectores del consistorio.

También Llorenç Viñas, gerente del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona defiende la flexibilización de los requisitos y reducir su coste, ya que algunos locales (por su proporción de tamaño y fachada) se quedan fuera de juego y vacíos, o condenados a la ilegalidad. Propone que el nuevo uso se autorice condicionado a su entrada en el mercado de alquiler, para darles una función social útil.

Tantas ventas como desinformación 

Lo único que ha mejorado respecto al escenario de la burbuja del 2006 es que los supuestos infrapisos ya suelen dejar claro en el anuncio que no tienen cédula de habitabilidad. O sea el candidato a comprador sabe lo que tiene delante, aunque cuando pregunta sobre la forma de residir si no cumple los requisitos de habitabilidad, o sobre si lo podría legalizar o alquilar se topa con las dudas de los agentes más inexpertos, como ha comprobado este diario.