El auge inmobiliario resucita la oferta de minipisos en Barcelona

Eres mi musa, la única por la que mi corazón late. En tus concentrados 27 metros cuadrados encuentro la miel que se desliza por mi alma. Eres la esencia del hogar que me hace disfrutar. (...). En tu suelo, en tus paredes y en tus detalles encuentro tu unicidad". Quien lo suscribe no es un poeta urbano sino una inmobiliaria que trata de vestir con almíbar verbal el minipiso que están reformando para vender, un sexto sin ascensor a 159.000 euros. El auge inmobiliario de los dos últimos años en Barcelona ha vuelto a poner en circulación toda la variedad de minipisos, infrapisos o sencillamente pisos reformados dignamente pero que por dimensiones o falta de ventilación nunca tendrán cédula de habitabilidad. Sus compradores responden a dos perfiles: personas con bajos presupuestos que no pueden acceder a nada mejor, o inversores que los alquilarán con una jugosa rentabilidad.

Más allá de la legalidad o no -y de la ética- de vender como "vivienda" espacios que no lo son, en la ciudad se ha vuelto a abrir el melón de la especulación y la sensación de que cualquier metro cuadrado cotiza en Barcelona y es susceptible de encajar una cama. Bajos que fueron porterías, sótanos, semisótanos, antiguos almacenes y locales, se postulan para uso residencial como en los tiempos de la burbuja inmobiliaria. Aunque adviertan en sus anuncios de que ni tienen cédula ni pueden obtenerla, se promocionan en la sección de viviendas de los grandes portales especializados. Y otro tanto hacen muchas agencias.

La casuística es enorme, porque con 27 metros cuadrados construidos (a saber los útiles...) y las necesarias condiciones de ventilación y demás, el piso del anuncio puede perfectamente tener cédula de habitabilidad, aunque sus distintos espacios (no es un loft) sean minúsculos. Otra cosa es que se paguen casi 6.000 euros el metro cuadrado por subir ese Everest sin ascensor en el Eixample. Como casi siempre, en el anuncio no aparece el 'palomar' original, sino una imagen virtual de una glamurosa reforma.

Sin alcanzar los 20 metros cuadrados mínimos que se exigen para obtener cédula de habitabilidad en un piso viejo que acredite ese uso previo y que cumpla con los criterios de Habitatge y con la densidad residencial marcada por la normativa municipal, se ponen a la venta o alquiler 'viviendas' de incluso 15 metros cuadrados. En distritos cotizados como el Eixample, por unos 80.000 euros uno puede hacerse con 17 metros cuadrados en forma de tubo donde apenas cabe un catre individual, o un rectángulo sin luz natural ni apenas ventilación donde solo está separado el lavabo. 

En un contexto en que de nuevo "se vende todo", muchos inversores o propietarios directos están dispuestos a comprar pisos sin cédula "a sabiendas de que no la tienen, porque se puede vivir si no te denuncian y te pillan", relata el presidente del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona, Joan Ollé. Las inspecciones rutinarias son casi inexistentes y los residentes pueden fingir, llegado el caso, que se trata de un estudio profesional. Ollé apunta también que la oferta de infravivienda y micropisos no crece -el parque está latente- pero "tiene salida" en momentos de auge inmobiliario y subidas de precio como la que ha experimentado recientemente la capital catalana.

Según habitaciones

El  director de Qualitat de l'Edificació i Rehabilitació de l'Habitatge de la Generalitat, Jordi Sanuy, enfatiza que aunque en vivienda nueva en Barcelona se exigen un mínimo de 40 metros cuadrados, la normativa es más permisiva para la vivienda antigua, ya que son varios los barrios -como la Barceloneta- donde abundan los pisos consolidados de menos de 30 metros cuadrados. La última regulación al respecto, del 2012, quiso precisamente vincular la cuota e habitabilidad "al tamaño de las habitaciones y no de la vivienda", para evitar hacinamientos en pisos donde la mayoría del espacio es pasillo o cuentan con estancias ciegas.

Las infraviviendas brotan también en distritos donde escasean los pisos pequeños, como el Eixample, y donde se intenta dar un lucrativo uso residencial a espacios que fueron porterías, oficinas, almacenes o locales. Conforman la única vía para encontrar un 'piso' céntrico de menos de 180.000 euros en muchas zonas. Sanuy detalla que sin cédula no se puede alquilar, aunque son muchos los inquilinos dispuestos a contratos privados (sin fianza en el Incasol) o sin contrato por pisos sin cédula a unos 600 euros al mes, una renta imposible de hallar ahora en la mayoría de distritos.

Lázaro Cubero, responsable de Análisis e Informes de Tecnocasa, agrega que estas tipologías suelen comercializarse tras herencias o por inversores. Y explica que solo un 8% de sus clientes buscan pisos de una habitación, para ilustrar que la demanda de minipisos es menor, aunque los ejemplos sean llamativos.

Muchos bajos

En términos porcentuales, los sótanos ofertados la semana pasada suponían como mucho un 0,6% de las viviendas en venta en algún distrito, como Nou Barris, según el banco de datos de Idealista.com, aunque este solo recoge la foto actual y no el volumen de operaciones. En cambio, los "estudios" alcanzan un 8,5% de lo ofertado en alquiler en Ciutat Vella y en torno al 5% en Gràcia y Sants, estos espacios pueden estar dignamente reformados pero por densidad o estructura carecer de cédula. Es más llamativa la proporción de bajos, entre los que sí hay casos de uso residencial perfectamente legal, aunque en los últimos años se han puesto en circulación muchos locales en desuso comercial y reconvertidos a viviendas con o sin permiso.

De hecho, los bajos suponen un 18,5% de los anuncios de ventas del macroportal en Gràcia, casi un 16% en Horta-Guinardó, un 12,3% en Nou Barris y casi un 10% en Sant Martí, según la tipología de edificios de la zona.