Ocho argumentos para el pesimismo sobre el alquiler en Barcelona en el 2018

Todo barcelonés sabe a estas alturas que encontrar un piso decente de alquiler por menos de mil euros en Barcelona se ha convertido en una epopeya. La espiral de precios –y sus consecuencias sociales- dibujan un quebradero de cabeza para el gobierno municipal de Colau, mientras muchos vecinos empiezan a revelarse contra la expansión inversora y la expulsión de vecinos. Pero el 2018 aún se presenta bastante negro para aquellos que busquen vivienda de arrendamiento. Pese a los tímidos retrocesos del último trimestre, son demasiados los elementos de presión que invitan a prever a lo sumo una estabilización de precios.

Es difícil interpretar la radiografía de la vivienda de alquiler en el último año en Barcelona. La ciudadanía se escandaliza con los precios tras casi cuatro años al alza, pero el último trimestre del 2017 echa el freno de mano, con ligeros descensos en siete de los 10 distritos de la ciudad, según datos oficiales del registro de fianzas del Incasol. Algunos lo ven como haber tocado techo, otros como desajuste con la demanda real y algunos como una mera reacción puntual a la inestabilidad política.

MÁS PRESIÓN EN LOS BARRIOS PERIFÉRICOS

En enero Idealista.com destacó que por primera vez en varios años, Barcelona cerró el último trimestre del 2017 con caídas generalizadas en los precios de alquiler, en concreto un 2,4% menos que un año antes. Eso sí, con altos precios, según su oferta: 17,5 euros/m2 de media. Cinco distritos –entre ellos los cuatro más caros- caían: Ciutat Vella (-5%, interanual), Eixample (-3,8%), Gràcia (-3,6%) y Sarrià-Sant Gervasi y Horta Guinardó. Fernando Encinar, su jefe de Estudios, apunta que todavía es pronto para saber si se ha marcado un punto de inflexión o si los datos responden a la menor presión inversora desde el conflicto soberanista, tesis que descarta Joan Ollé, presidente del colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Barcelona.

Es un hecho que el cuarto trimestre el precio medio de los contratos firmados fueron de 889,6 euros en Barcelona, por debajo de los 903,4 del tercer trimestre y con decrementos en muchas zonas, con datos de la Generalitat. Según la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, teniendo en cuenta la inflación, a efectos reales aún estaríamos por debajo del ‘boom’ de precios del 2008 y nada invita a pensar en caídas.

En el listado del Incasol, se observa que los alquileres desbocados del centro han desatado el interés por barrios más periféricos, con consecuentes aumentos en Nou Barris, Sant Andreu y Sant Martí. A final de año bajaron ligeramente desde el Gòtic a Sant Antoni –el barrio en plena gentrificación cayó a 905 euros de media-, pasando por la Sagrada Família, Pedralbes, las Tres Torres…  En cambio, repuntaron el Turó de la Peira (653,3), la Guineueta (693,4), la Marina del Port, Montbau, Porta, Verdun… Según los datos que acaba de publicar Habitaclia, en enero vuelve a haber cinco distritos a la baja, pero otros tantos siguen apuntando arriba.

EL CONTAGIO AL ÁREA METROPOLITANA

Los vasos comunicantes con el área metropolitana no se hicieron esperar.  Así, el mismo informe de Habitaclia destaca que en enero los alquileres ofertados en su portal han sido un 5,9% más altos que hace un año. Pero en el caso L’Hospitalet han subido un 16,8% interanual; en Badalona, un 24,1%; en Mataró, un 19,3%; y en Sabadell, un 16,3%, entre otros. Óscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana, apunta que tras el subidón del 2016 en Barcelona, se produjo mucha más demanda en el área metropolitana, hasta el punto de elevar los precios también en los municipios cercanos. La enorme demanda de pisos de 850 a 1.000 euros frente a la escasa huída fue el detonante del éxodo, según el nuevo informe del mercado residencial de Forcadell. Pero el encarecimiento en diversos municipios, devuelve ahora la presión a Barcelona, dado que muchos inquilinos no quieren desplazarse si no les compensa económicamente. El Observatorio Metropolitano de la Vivienda en Barcelona (OHB) ha alertado esta semana que también en el área metropolitana un 42,2% de los vecinos que viven de alquiler han de destinar más del 40% de sus ingresos a pagar el piso y sus suministros. 

MÁS DINERO PERO POCO AHORRO PARA COMPRAR

Los expertos apuntan que aunque los salarios sigan sin levantar el vuelo, el descenso del paro y la expectativa de más rentas en algunos sectores muy dinámicos animan la compra, tras algunos años de letargo. Las hipotecas vuelven a crecer, con bajos intereses, pero la necesidad de contar con un 20-30% del coste ahorrado supone un hándicap para muchos primeros compradores sin capacidad de ese ahorro. Forcadell añade que a final de año muchos compradores han optado por la prudencia, presionando la demanda de alquiler. Sus analistas prevén que se mantenga la "tendencia alcista, pero más moderada".

PISOS COMPARTIDOS QUE EXCITAN EL MERCADO

Contrasentido donde los haya, el hecho de que mucha gente se haya visto obligada a compartir techo en la prohibitiva capital catalana ha dado alas a un alud de pisos de varias habitaciones y entre 1.200-1.500 euros, que fuerzan a convivir a gente joven, parejas e incluso familias en situación precaria. Como esa franja encuentra salida en el mercado, todavía se retroalimentan más esos precios altos, expone Gorgues. Según el último informe al respecto de Idealista, en agosto pasado la media de edad en Barcelona de quienes compartían era de 31 años, pagando 426 euros por habitación, la más cara en España.

EL PESO DE LA DEMANDA INTERNACIONAL

La Cambra de la Propietat destaca que mientras haya una demanda "fuerte y solvente" se mantendrá al tendencia al incremento de precios. Cierto es que hay una peligrosa "polarización" y "el que no puede, no puede" asumir los nuevos alquileres, insiste Gorgues, como alerta Carme Trilla, presidenta del OHB, desde la esperanza de que haber "tocado techo". Pero en la Cambra recuerdan la demanda que supone la afluencia de estudiantes universitarios y de másters desplazados, los jóvenes dispuestos a independizarse compartiendo y los residentes temporales. Fernando Encinar considera clave a estos últimos en la explosión de la demanda. Después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria muchos barceloneses se pasaron a la libertad de un alquiler, aprovechando precios a la baja. Pero los extranjeros (no turistas) que eligen Barcelona para trabajar o pasar una temporada son cada vez más –como refleja el aumento de residentes de la UE en el padrón-, tienen mayor poder adquisitivo y ven más económica a Barcelona que a otras grandes ciudades, pese a lo inaccesible que resulta para mucha población local. No hay datos sobre el número de contratos a extranjeros.

MÁS ROTACIÓN POR ALQUILERES CORTOS

El próximo mayo se extinguirán los últimos contratos de alquiler de cinco años (defenestrados en junio del 2013 y sustituidos por los de tres años), de modo que en los próximos meses coincidirán muchos finales de contrato de aquella etapa, más los de tres años que toquen a su fin. Esta circunstancia devuelve más pisos a la rotación del mercado, a la vez que incrementa la bolsa de la demanda. Ollé mantiene que el incremento no puede seguir al mismo ritmo de este años porque "la demanda no lo podrá asumir" y los pisos caros se tendrán que acabar ajustando de precio. Pero todo inquilino que afronta un cambio de domicilio y compite por encontrar otra vivienda tiende a absorber a toda velocidad la limitada oferta. Con un parque de 864.000 pisos, unos 300.000 se destinan al alquiler. Según Forcadell, el 70% de los demandantes son parejas y familias 

EL RIESGO DE LIMITAR PRECIOS

Tanto en la Cambra de la Propietat como en Idealista creen que limitar con una regulación los aumentos de los alquileres -propuesto por Ada Colau- o promover la resistencia en los pisos con inquilinos amenazados por fuertes subidas -como defiende el Sindicat de Llogaters- no funcionará como solución a la locura de los precios. Encinar cree que se multiplicará la judicialización, se reducirá la oferta porque muchos propietarios preferirán vender y el precio del alquiler crecerá más. Gorgues añade que el mercado de alquiler aún impondría más exigencias en los contratos, y recuerda que estos son "bilaterales". Algunas sentencias contrarias y la propia casuística ponen en entredicho las políticas ensayadas al respecto en París y Berlín, aducen.

POCO STOCK Y MENOS OBRA NUEVA

Los especialistas consultados defienden la necesidad de ampliar el parque de viviendas para aliviar esa presión. Tanto con obra nueva que releve a edificios en mal estado, como -sobre todo- con rehabilitaciones incentivadas para destinar a pisos de alquiler. Ollé apunta también a cambios de usos (en bajos comerciales no utilizados) y a eliminar trabas burocráticas para explorar estas vías.