La rehabilitación urgente de viviendas se encalla en el área de Barcelona un año después de la tragedia de Badalona

El sistema de rehabilitación de viviendas instaurado en el área metropolitana de Barcelona no está ideado para casos de urgencia. El Consorci Metropolità de l'Habitatge (CMH), organismo público competente en la materia en el entorno de la capital catalana, lidera un consolidado programa que requiere de tiempo, mucha pedagogía con los vecinos y que condiciona las subvenciones públicas a actuaciones de eficiencia energética que aleja las intervenciones del bolsillo del ciudadano medio.

Es el gran elefante en la habitación de la vivienda en el 'cinturón rojo' metropolitano: seis de cada diez pisos, ni más ni menos que 408.646 según datos del CMH, fueron construidos antes de 1980 y se consideran aptos para una rehabilitación. En Barcelona son 725.808 los previos a 1980 de un total de 849.705, ocho de cada diez. En su Plan de Vivienda vigente, el Ayuntamiento de Barcelona precisa que un 10% del total de esas viviendas, unas 85.000, se halla en estado "ruinoso, malo o deficiente". Con la tragedia de Badalona de hace un año en el retrovisor, el temor es creciente entre los ayuntamientos, preocupados por cómo las rehabilitaciones más apremiantes se encallan al naufragar entre los requisitos de los planes públicos y la responsabilidad de las comunidades de propietarios.

El pesar de los consistorios llega especialmente desde Badalona y Santa Coloma de Gramenet, dos de las ciudades que han afrontado, incluso con víctimas mortales, desalojos de edificios enteros por riesgo de derrumbe en los últimos 12 meses. En ninguno de los dos municipios han vuelto los vecinos a sus viviendas ni está resuelta la financiación de las obras, de hasta 20.000 y 80.000 euros por familia respectivamente.

El problema inquieta también en Cornellà y L'Hospitalet de Llobregat, donde los ayuntamientos han identificado recientemente 4.000 viviendas necesitadas de rehabilitación sólo en los barrios del norte y donde, de hecho, también se han producido algunos desalojos. Estas cuatro son precisamente las ciudades que concentran las 2.500 rehabilitaciones más urgentes del área metropolitana, ya que a su vez aglutinan un mayor número de secciones censales por debajo de los 24.000 euros de renta familiar disponible.

El ancla de la sostenibilidad

El pozo en el que acaban cayendo las rehabilitaciones más acuciantes es "un problema muy grave" a ojos de Lorenzo Viñas, presidente del Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona-Lleida. Especialmente en el área metropolitana de Barcelona, precisa Viñas, donde "se está poniendo el foco en las rehabilitaciones que priorizan la sostenibilidad cuando la verdadera carencia es lo estructural". "No quiero ser alarmista, pero no sé si puede volver a ocurrir algo como lo de Badalona", concluye el responsable de los administradores de fincas. Con la posición de Viñas coinciden tanto vecinos como ayuntamientos, escépticos con que la principal ayuda pública en el área, la del CMH, condicione las subvenciones a que el 30% de la superficie de los edificios se rehabilite "con criterios de eficiencia energética", escenario que el propio CMH reconoce que encarece la operación.

Es el caso de las cerca de 440 familias afectadas por el derrumbe mortal en febrero de 2024 en Badalona. El teniente de Alcaldía de Territorio, Daniel Gracia (PP), explica que se ofrecieron a los vecinos proyectos de reforma de sus viviendas subvencionados con fondos Next Generation, pero que no tiraron adelante "porque un 30% de los proyectos tenía que estar destinado a la sostenibilidad del edificio y los vecinos no pueden afrontar esos sobrecostes". "No entienden nada, si no tengo 20.000 euros para reparar mi piso, ¿cómo voy a tener 30.000 para encima hacerlo sostenible?", se lamenta David Enri, uno de los vecinos afectados.

Corroboran las reticencias diversos responsables municipales consultados por EL PERIÓDICO. Las administraciones públicas no pierden de vista que la responsabilidad de rehabilitar recae sobre las comunidades de propietarios. Pero, al mismo tiempo, no pueden mirar hacia otro lado cuando vecinos vulnerables y desalojados súbitamente de sus hogares les piden auxilio. "Queremos ayudar pero sin crear un precedente: si hoy financiamos a una comunidad, mañana podría pedírnoslo otra, y los fondos municipales son limitados", defiende el concejal de una importante ciudad metropolitana.

"Falta cultura del mantenimiento"

El Plan Metropolitano de Rehabilitación de Viviendas (PMRV) 2020-2030, la actual hoja de ruta del CMH, describe con suma delicadeza lo que los consistorios critican entre bambalinas con contundencia: su diagnóstico revela que las comunidades de propietarios promueven rehabilitaciones "con poca ambición". En otras palabras, "hay una falta de cultura del mantenimiento en este país: no nos preocupamos de lo comunitario", afirma Jordi Marrot, director del área técnica del Col·legi de l'Arquitectura Tècnica de Barcelona.

El juicio de Morrot se enmarca en el contexto que aporta Carles Sala, portavoz de la asociación API Catalunya, que integra a colegios y agentes inmobiliarios. Sala explica la pérdida de importancia de las rehabilitaciones por el "endemoniado mercado actual", con un déficit estructural de vivienda para compraventa y alquiler. Y lo achaca a una herencia del siglo XX, cuando "el auge del alquiler y la congelación de renta desembocó en el poco interés por la rehabilitación". Esta tendencia, sumada al envejecimiento del parque de viviendas, les "preocupa muchísimo", admite Sala.

Además de la generalizada cuestión cultural, los ayuntamientos han detectado también una falta de capacidad real de las comunidades de propietarios para acordar remodelaciones o acceder a ayudas públicas. "Hoy en día un piso es de un propietario particular, otro de un banco y en un tercero hay un 'okupa': las comunidades están tan desestructuradas que a veces es inviable que lleguen a pactos", enfatiza un técnico municipal. Precisamente, buena parte del parque de vivienda metropolitano más envejecido corresponde también a la época del 'desarrolismo' franquista, en la que se construyó mucho y muy rápido —y muchas veces con materiales precarios— para dar cabida a las oleadas migratorias de la segunda mitad del siglo XX.

Esa dificultad es el motivo por el que los procesos del CMH son tediosos: los equipos presentan el programa 'puerta a puerta'; tras una inspección técnica, se realiza una valoración de actuaciones necesarias para acceder a la subvención a través de fondos europeos 'Next Generation'; y, finalmente, se presenta el diagnóstico a los vecinos, que deciden si acceden o no a la reforma. Y es cuando aceptan que el CMH redacta un proyecto técnico que, en último término, las comunidades vecinales deben votar. Si no es vía CMH, lamentan los consistorios, las administraciones locales carecen de capacidad para financiar créditos de este calibre por falta de liquidez presupuestaria.

Tanto Viñas como Marrot añaden otro elemento que termina de complicar la ecuación: las limitaciones de las Inspecciones Técnicas de Edificios (ITE's). De nuevo, el caso de Badalona sirve de ejemplo, dado que el edificio había pasado la revisión técnica con tres "deficiencias leves". "Las ITE's son como ir al médico de cabecera. Son una inspección visual que aporta la foto de un día. Se informa al propietario de lo que se ha visto y a la Administración para que tengan datos. Pero sería necesario algo que aquí, aunque no en el extranjero, cuesta mucho, que es el libro del edificio digital. Lo que equivaldría a la historia clínica del edificio. Si el inspector que hace la ITE tuviese siempre acceso al libro, su trabajo sería más preciso", concluye el director del área técnica del CATEB.

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