Las claves de un precedente

'Guía rápida antidesahucios': cómo ganar un juicio de alquiler social contra un gran propietario

VÍDEO: Carla González (Clack)

  • El abogado de Ginés y Manoli, matrimonio que ha ganado el primer juicio por un 'alquiler social' contra un gran propietario, explica a EL PERIÓDICO su estrategia

  • El Grupo Promotor de la Ley Antidesahucios asegura que estudiará el precedente judicial, que puede llegar a beneficiar a miles de familias, "como nueva vía de presión"

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Manuel Arenas
Manuel Arenas

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Especialista en historias locales, audiencias e información del área metropolitana de Barcelona y reporterismo social

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Por primera vez en Catalunya, una sentencia judicial -actualmente recurrida- obliga a un gran propietario de 18 viviendas a ofrecer un 'alquiler social' -por debajo del precio de mercado- a Ginés y Manoli, un matrimonio vulnerable de Badalona contra el que accionó un desahucio, provisionalmente aplazado a diciembre, por impago de alquiler.

EL PERIÓDICO ha accedido tanto a la resolución como a la demanda que la propició, fundamentada en el marco normativo de la pionera Llei 24/2015, pilar de la legislación antidesahucios.

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El abogado que la lideró, Rafael Mendoza, junto con el contexto aportado por Lucía Delgado como portavoz del Grupo Impulsor de la Ley Antidesahucios (PAH, Observatori DESC y Aliança contra la Pobresa Energètica), explica a través de las siguientes claves cómo diseñó la estrategia para ganar un juicio que, a expensas del recurso interpuesto, supone un precedente del que pueden beneficiarse potencialmente miles de familias vulnerables en Catalunya.

Generar un proceso judicial independiente al del desahucio

La principal clave que explica el éxito de la demanda de Mendoza es procesal: se vertebra a través de un proceso judicial independiente al del desahucio. Hasta la fecha, las familias vulnerables conseguían 'alquileres sociales' en el contexto de una negociación con los propietarios, lo cual habilitaba a estos a cierto margen de discrecionalidad que no garantizaba que las ofertas de 'alquiler social' cristalizaran en contratos de alquiler formalizados. En este caso, sin embargo, la figura del 'alquiler social' no aparece en el marco de una negociación, sino en un proceso judicial autónomo al de desahucio (que tiene su propia sentencia, en ese caso contra la familia vulnerable), donde la jueza da por probado que el gran propietario no hizo, tal y como le exige la Ley en casos de ejecuciones hipotecarias e impagos de alquiler, oferta formal de 'alquiler social'. Si se solicita abogado de oficio, en el colegio de abogados correspondiente debe pedirse la denominada 'designa derivada', por tal de que el mismo letrado pueda asumir la defensa tanto en el proceso de desahucio como en el del 'alquiler social'. "La del proceso judicial independiente es la única vía para buscarle un encaje al derecho que prevé la catalana Ley 24/2015 dentro de la legislación procesal civil española", apunta Mendoza.

Probar las condiciones de 'gran tenedor' y vulnerabilidad

Una vez iniciado un proceso civil independiente, "lo determinante es probar que se trata de un 'gran tenedor' y las condiciones de vulnerabilidad de la parte desahuciada", señala Mendoza. Sobre la primera cuestión, con carácter general lo son las personas físicas propietarias de más de 15 viviendas, como es el caso, o las jurídicas (empresas) propietarias de más de 10 viviendas. En cuanto a las condiciones de vulnerabilidad de la parte objeto del desahucio, la Ley establece un Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC) y una serie de umbrales en función de si se trata de personas que viven solas, en unidades de convivencia o con discapacidad/dependencia, como es el caso. Los ingresos anuales del vulnerable, en el presente caso una unidad de convivencia, no pueden ser superiores al citado indicador multiplicado por un valor (2,5, en este caso). Al ser el IRSC vigente de 7.969,73 €/año y los ingresos anuales de Ginés y Manoli de 18.928,70 €, tal y como Mendoza acredita a través de un informe de los Servicios Sociales de Badalona, el límite legal para considerarlos vulnerables se cumple y la jueza lo considera hecho probado.

Solicitar el reconocimiento del derecho a 'alquiler social'

En palabras de Mendoza, quien reconoce que incluso la Generalitat se ha interesado por el caso en cuanto a precedente en el contexto antidesahucios, "el juicio lo ganamos por un error del propietario, fruto de despreciar la Ley 24/2015". El letrado se refiere a que, en lugar de esperar a que se terminara el contrato de alquiler, hecho para el cual quedaban unos cinco meses, aunque fuera sin cobrar las rentas mensuales que sus clientes adeudaban, el propietario optó por accionar directamente el desahucio. "¿A quién se le ocurre activar el desahucio por falta de pago a cinco meses de que se resuelva el contrato? Dejas de cobrar durante cinco meses, sí, pero con el contrato acabado puedes echar al inquilino y luego ya le reclamarás el cobro", agrega Mendoza como alternativa que el propietario no ejecutó. Fue ante el escenario del desahucio que el abogado decidió vehicular un nuevo proceso civil por la vía de la solicitud del reconocimiento del derecho a 'alquiler social' que establece la Ley, más allá de una posible sanción por no realizar ofrecimiento. "Esto es como cuando no te dejan entrar en una discoteca: mi prioridad no es que la sancionen, sino que me dejen entrar", subraya Mendoza.

Aprovechar un 'agujero' de vigencia de la legislación

La novedad de la sentencia favorable a Ginés y Manoli se explica en buena medida porque, en la actualidad, la legislación antidesahucios que garantiza el 'alquiler social' está vigente. Tal y como contextualiza Lucía Delgado, portavoz del Grupo Impulsor de la Ley Antidesahucios, dicha vigencia ha permanecido suspendida durante diversos lapsos temporales desde 2015, año en que entró en vigor la Ley 24/2015, debido a recursos de inconstitucionalidad del PP. Por ejemplo, hubo suspensión de vigencia "de marzo del 2016 al 2018 o de febrero del 2020 a marzo del 2022", afirma Delgado. "Ha estado vigente poco más de un año en total", ratifica Mendoza. Este contexto explica que el juicio que Mendoza ha ganado sea excepcional y constituya un precedente: paradójicamente, aprovecha un 'agujero' de vigencia de la legislación, el cual puede volver a taparse próximamente porque, advierte Delgado, "hemos sabido que el PP ha vuelto a interponer un recurso".

Pedir la ejecución provisional contra el desahucio

Una de las complejidades que entraña el caso de Ginés y Manoli es que su sentencia favorable (del Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Badalona) de mayo de este 2022, la cual condena al gran propietario, convive en el tiempo con una previa (del Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de Badalona) de julio del 2021, la cual paradójicamente condena al matrimonio al desahucio y da la razón al propietario. A simple vista, las resoluciones se contradicen porque una habilita al desahucio y la otra obliga a la alternativa del 'alquiler social' en el mismo inmueble de donde el matrimonio iba a ser desahuciado, pero Mendoza plantea que "en buena lógica, el desahucio de diciembre se debería suspender a raíz de la sentencia del 'alquiler social', ya que la Ley dice que esa solución debe darse en el domicilio objeto del desahucio". Es por ese motivo que el letrado asegura que pedirá la ejecución provisional de la sentencia que le es favorable cuando el recurso del gran propietario sea admitido a trámite, acción a la que sumará la "petición del inicio del expediente sancionador contra la propietaria".

Miles de familias potencialmente beneficiarias

La sentencia favorable a Ginés y Manoli puede llegar a favorecer potencialmente a "miles de familias", apunta Lucía Delgado, que aporta como dato de referencia las 6.000 familias vulnerables en Catalunya que se han acogido a la actual moratoria antidesahucios. "Vamos a estudiar a fondo la sentencia porque es una posible nueva vía de presión para obligar a los grandes propietarios a ofrecer 'alquiler social', tal y como exige la Ley, y a los jueces a parar más desahucios", apostilla Delgado. Por ciudades, según datos del 2020 del Institut d'Estudis Regionals i Metropolitans de Barcelona, las grandes ciudades metropolitanas donde más desahucios derivados de arrendamientos (no hipotecarios) se producen son Barcelona (898); L'Hospitalet de Llobregat (177); y Badalona (118).

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