Las claves del futuro del retail

Centros comerciales: el ocio es el nuevo negocio

  • El sector, que ya frenaba su expansión antes del covid, apuesta por nuevos formatos y diseños ante la crisis del retail y los cambios por la pandemia

Exterior de un centro comercial en Valencia

Exterior de un centro comercial en Valencia / F. Bustamante

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Mateo L.Belarte

El cambio se venía atisbando, pero la pandemia ha terminado de transformar el escenario para los centros comerciales en España. Al calor del ladrillo se convirtieron en un filón para promotores y empresarios del retail, que se beneficiaban de las facilidades que el modelo aportaba a un consumidor que veía crecer su nivel de vida, ni imaginaba lo que era comprar por internet y no dudaba en desplazarse con su vehículo hacia las afueras de la ciudad de turno para tenerlo todo a tiro de piedra.

Así proliferaron buena parte de los 567 centros comerciales que hay en todo el país y que ocupan más de 16 millones de km2. Pero hoy cada teléfono es un centro comercial de bolsillo y estas instalaciones necesitan nuevos atractivos para contrarrestar el golpe que la digitalización ha asestado a las tiendas físicas, sus principales clientes tradicionales.

Más restauración, más espacios abiertos y verdes y menos 'retail', las nuevas claves

Y en medio de todo esto llegó el coronavirus para imprimir un acelerón de vértigo a esta reinvención. Según el director de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales (AECC), Eduardo Ceballos, el covid dibujará un "nuevo panorama" en el sector, basado en el "ocio y la diversión" y en espacios más abiertos y verdes.

El director de la AECC no descarta algún cierre por la crisis, pero resalta que las ventas venían creciendo "entre un 1 % y un 4 %" en los cinco años previos y se declara "muy optimista" de cara al futuro para aquellos que se sumen a la "tendencia hacia la experiencia" que rige actualmente.

La asociación no dispone de datos sobre la evolución de los usos de superficie, pero asegura que el ocio y la restauración ya ocupan de media un 30 % del total del suelo nacional y constata que muchos han optado por abandonar el retail para especializarse en otras ramas más vinculadas con eso que el sector llama "creación de experiencias". Consultoras como Deloitte coinciden en señalar que muchos centros sufren una acuciante necesidad de reposicionarse si quieren evitar bajar sus persianas.

Laetitia Ferracci, directora ejecutiva de operaciones de URW, empresa propietaria de ocho centros comerciales en España, confirma que el sector se venía preparando para el cambio y que el covid ha actuado como "aceleradora" en este proceso. La clave ahora, apunta, es proponer al usuario una "amplia gama de experiencias mucho más allá del shopping", especialmente en "ocio y restauración".

Para ilustrar ese ímpetu renovador pone el ejemplo de La Maquinista, centro comercial del grupo ubicado en Barcelona y que ha invertido 42 millones de euros en un profundo lavado de cara. "Hemos dado entrada a grandes marcas y ampliado y renovado la oferta de restauración, mejorando la experiencia de ocio y de compra del visitante". En otras instalaciones, URW ha optado por exposiciones de arte o exhibiciones de start ups tecnológicas para que el visitante pruebe algunos de sus productos de última generación.

El centro comercial más grande del país, Puerto Venecia, en Zaragoza, también ha acometido una inversión de 8 millones de euros para, según su gerente Yolanda Gimeno, "mejorar la experiencia" a través del rediseño de zonas exteriores. Esta es otra de las patas fundamentales del nuevo paradigma, según coinciden todos los consultados. "La visita ya no solo se basa en una amplia oferta comercial sino en la elección de espacios abiertos, sostenibles y seguros", añade Gimeno.

A quien sí se ha llevado por delante la pandemia ha sido a otro de los grandes actores del sector en España, Intu Properties. La multinacional británica, promotora de cuatro de los centros comerciales más grandes de España —entre ellos el propio Puerto Venecia— y con otros dos, todavía más ambiciosos, proyectados, entró en suspensión de pagos en 2020 al no poder hacer frente al agujero de 5.000 millones de euros que le provocó la crisis sanitaria. Para obtener liquidez, este gigante del sector se ha visto obligado a vender tres de los cuatro centros a Eurofound, el partner con el que se alió en España.

El socio director de Eurofound, Salvador Arenere, confirma en conversación con ‘activos’ que el sector ya estaba en transformación y que el covid solo ha sido el catalizador. Para Arenere, el modelo de éxito en este nuevo tablero pospandemia es "un mix de ocio y comercio: grandes espacios abiertos con ocio, sobre todo infantil, y tiendas", opina. El dirigente de Eurofound señala que el gran cambio llegado con el covid es que ahora el consumidor exige que los centros estén al aire libre.

Pese a que el crecimiento del sector está congelado desde la crisis financiera (en los últimos cinco años se han construido el mismo número de metros cuadrados que solo en 2008, cuando se inauguraron 30), la compañía española está tratando de hacerse con los dos activos proyectados por Intu en España, uno en Torremolinos (Málaga) y otro en Paterna (Valencia), y que están atascados en los tribunales por disputas con las administraciones autonómicas sobre su impacto ambiental.

En ese sentido, Arenere denuncia que los promotores son tratados de forma muy distinta en función del color del gobierno autonómico, desde la "libertad absoluta" que ofrecen en su opinión algunos territorios como Madrid (líder en número de centros comerciales y en densidad de suelo comercial por habitante) a las restricciones de otros como Cataluña, que dispone de la mitad de estas instalaciones y también de metros construidos pese a tener un millón más de habitantes que Madrid, según datos de AECC.

La distribución de estas instalaciones en España revela claras diferencias entre territorios. Según datos de la propia patronal, en Andalucía, Madrid y la Comunitat Valenciana se concentra el 50 % de centros comerciales y de la superficie bruta alquilable (SBA) de todo el país. Presentan también densidades muy superiores a la media, especialmente las dos últimas autonomías, que duplican a otras como Baleares o Cataluña al superar los 400 m² por habitante frente a los 200 de estas últimas.

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"Cada comunidad autónoma hace lo que quiere, es un asunto muy politizado", señala. "En la mayoría no hay un límite de superficie marcado por ley, pero durante el desarrollo del proyecto te van poniendo más o menos pegas. Se escudan en la sostenibilidad y en el modelo de negocio, pero es siempre en función de sus intereses políticos". Arenere, sin citarlo, hace referencia al Gobierno de la Comunitat Valenciana, que recientemente ha aprobado una ley regulatoria del comercio que limita a 120.000 metros la extensión de centros de este tipo y endurece las licencias requeridas para su implantación. Desde la propia AECC, Ceballos admite que la configuración del sector en España viene "marcada por décadas de regulaciones urbanísticas y comerciales" y reclaman una legislación y tributación más uniformes a nivel nacional.