Sector inmobiliario

'Joyas' en ladrillo más allá de la vivienda

  • El apetito inversor se concentra en el segmento de logística, impulsado por el comercio electrónico

'Joyas' en ladrillo más allá de la vivienda

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María Refojos
María Refojos

Redactora del suplemento 'activos'.

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En todas las crisis hay ganadores y perdedores. En el sector inmobiliario, por ejemplo, el parón provocado por el covid-19 ha generado diferencias importantes en el segmento terciario, que comprende activos como locales comerciales, oficinas, garajes o naves de almacenamiento.

Los peor parados han sido los locales comerciales. "El ‘retail’ ya estaba sufriendo antes de la pandemia y esta no ha hecho más que empeorar la situación", comenta Pedro Abella, director del Programa Ejecutivo Dirección de Empresas Inmobiliarias de IE Business School. El análisis del mercado para este tipo de inmuebles coincide en señalar que seguirán funcionando, sobre todo aquellos que estén bien ubicados o dedicados a la alimentación. Pero, en general, "deben reinventarse con nuevos modelos, que todavía no conocemos, pero que seguramente se basarán en la experiencia y en compras online en tienda", añade.

También están en reconversión las oficinas, aunque han sufrido menos los envites pandémicos, especialmente las situadas en grandes enclaves de negocios. La socimi Merlin Properties, una de las compañías inmobiliarias cotizadas con mayor peso y principal operador de oficinas en España, con 1.900 arrendatarios corporativos, ha reportado una subida de ocupación. En los primeros nueve meses del año han registrado más de 200.000 metros cuadrados contratados en oficinas, marcando un "récord histórico" de la compañía, afirma su director, Fernando Ramírez. Su explicación es que "no está cambiando la huella, sino las formas de consumir ese espacio". "Los metros cuadrados se quedan igual: incluso aunque se manda a un tanto por ciento de la plantilla a teletrabajar, el resto del espacio se utiliza para separar a la gente", detalla.

Además, están creciendo los espacios flexibles, como los ‘coworking’. "Están teniendo un crecimiento muy grande porque están bien adaptados a demandas muy rápidas", apunta Ramírez. 

El que da "más alegrías"

Y si hay un ganador tras estos meses, ese es el segmento industrial y logístico. "Es la joya de la corona", afirma el director de Merlin Properties. Animado por el impulso del ‘ecommerce’, en este segmento "todo lo que se pone en el mercado se vende a toda velocidad", reconoce. Y añade: "El mercado está en plena ebullición y con crecimientos en precio, ocupación... Los números son excelentes y es ahora mismo la categoría de activos que más alegrías está dando".

En este contexto, ¿qué están haciendo las compañías inmobiliarias? Hasta el 64% han optado por mantener una estrategia compradora en 2021 y ampliar su cartera de activos, frente al 40% que tenía esta intención en 2020, según muestra el ‘Barómetro’ de EjePrime y IE Business School. Y las cifras dan por ahora cuenta de este interés. En el segundo trimestre del año, la inversión acumulada en ‘Commercial Real Estate’ (que incluye los sectores de oficinas, logística y retail) ascendió a 2.265 millones de euros, lo que representa un incremento del 796% con respecto al mismo trimestre del año anterior, cuando toda España estaba confinada en su casa, según datos de la consultora inmobiliaria internacional JLL.

Si tras este volumen de mitad de año la firma ya hablaba del "inicio de la recuperación", los números del tercer trimestre indican estabilidad: durante los nueve primeros meses del año, el dinero destinado a los sectores de oficinas, logística y retail se elevó el 5% interanual y sumó 4.270 millones de euros. De esta cantidad, 1.368 millones fueron realizados entre julio y septiembre. Para el cálculo, JLL tiene en cuenta las zonas de oficinas en toda España, (no sólo Madrid y Barcelona), con volúmenes que excluyen transacciones inferiores a 5 millones, operaciones de suelo, corporativas/M&A y desarrollos.

¿Y el inversor particular? "Aunque es cierto que el pequeño inversor suele ir más a residencial, también estamos percibiendo que se están interesando por las oportunidades que ofrece este tipo de producto", comenta Gonzalo Castro, director de venta minorista en Solvia. Según explica este experto, están detectando "una demanda activa e interesada en comprar para invertir, lo que demuestra que el inversor confía en los rendimientos que pueda lograr con el producto inmobiliario, que sigue siendo muy atractivo". 

¿Sale rentable?

Con datos correspondientes al tercer trimestre, la inversión en oficinas y los locales comerciales es incluso más rentable que en vivienda, según el portal inmobiliario Idealista. Comprar una oficina para su posterior alquiler ofrece un rendimiento bruto medio del 11,4%, frente al 11,2% del mismo periodo de 2020. A su vez, los locales comerciales presentan un retorno medio del 9,4%, muy similar al 9,3% registrado hace un año. En el caso de la vivienda, la rentabilidad media ha bajado del 7,9% del tercer trimestre de 2020 hasta el 7% del mismo periodo de este año. La caída ha sido mayor para los garajes, que rentan el 6,3% en septiembre de 2021, frente al 8,4% que daba hace 12 meses.

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No obstante, desde Merlin recuerdan que no sólo hay que fijarse en la rentabilidad, sino también el ‘yield’, que también tiene en cuenta el precio al que se adquiere el activo. "¿Un ‘yield’ del 4% es malo o bueno? Siempre depende de lo que compras. Un edificio de oficinas en Diagonal con ‘yield’ del 4% está bien. Y un 8% de rentabilidad en Diagonal es imposible, tienes que ir a mercado secundario o a Terrassa", plantea Fernando Ramírez. 

Buscando locales comerciales a pie de calle en venta en Idealista, en Barcelona y Madrid, el más barato en la Ciudad Condal está en El Carmel y cuesta 27.000 euros, con una superficie de 30 metros cuadrados, mientras que el más caro está en La Nova Esquerra de l’Eixample a un precio de 7,425 millones por dos plantas y 2.759 metros cuadrados. En Madrid, el más barato se ubica en Quintana (50 metros cuadrados por 25.000 euros) y el más caro, en Chueca, cuesta 19,5 millones y 510 metros cuadrados. "Hay diversidad de tamaños de inversión en los activos terciarios y, por tanto, puede haber inversiones para cada bolsillo", concluye Pedro Abella.