Invertir en el mercado inmobiliario

Ganar hasta un 30% con la vivienda

  • La compraventa de casas crece por sexto mes consecutivo. Los españoles buscan un hogar, pero también inversiones rentables y activos ‘refugio’

Ganar hasta un 30% con la vivienda

Activos

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María Refojos
María Refojos

Redactora del suplemento 'activos'.

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El sector inmobiliario está atravesando la pandemia sin grandes sustos y, tras el parón derivado del confinamiento, diversos indicadores dan muestra de una actividad sostenida. El precio de compraventa refleja una tendencia ascendente y ya se acerca a los valores anteriores a 2020: de media, la vivienda libre se encareció el 2,4% interanual en el segundo trimestre, hasta situarse en los 1.649,2 euros el metro cuadrado, según la última estadística sobre el valor tasado del Ministerio de Fomento.

A su vez, el ritmo al que se realizan las operaciones también se ha ido recuperando de forma progresiva y los últimos datos disponibles, correspondientes a agosto, recogen un alza del 57,9%, hasta las 49.884 transacciones, el mayor volumen en este mes desde 2007, según el Instituto Nacional de Estadística. La cifra supone el sexto repunte consecutivo de un año en el que se ha vuelto a poner de manifiesto que cuando los españoles tienen dinero en el bolsillo, suelen decantarse por los inmuebles.

"Sin duda nos encontramos a la vivienda como un valor refugio, ante las tendencias inflacionistas de la economía, la falta de remuneración suficiente de los depósitos bancarios y la renta fija", apunta Samuel Población, director Nacional Residencial y Suelo de CBRE España. Actualmente, el ahorro se enfrenta a los bocados de la inflación, que en septiembre escaló hasta el 4%, y los tipos de interés, que en mínimos históricos reducen los retornos a su mínima expresión (pocos depósitos ofrecen rendimientos de un punto porcentual). Si a esto se suma "que la banca ofrece unas hipotecas en condiciones muy ventajosas, tanto a tipo fijo como a variable", invertir en vivienda se presenta como "una opción excelente", agrega Población.

Revisando el mercado español, el sector se anotó en los nueve primeros meses de 2021 un volumen de inversión de 7.842 millones de euros, el 16% más que un año antes, según cifras provisionales de CBRE. Y las previsiones de esta consultora inmobiliaria apuntan a que el ejercicio cerrará con una inversión de 11.000 millones.

A la caza de rentabilidad

Así las cosas, ¿es buen momento para que un particular con cierto músculo financiero apueste por la vivienda? "Definitivamente, sí", afirma Edoardo Corda, consejero delegado de Briwell Group, que lo plantea tanto para aquellos perfiles con "dinero estancado en una cuenta corriente que está generando un 0% de interés", como para los que tengan que recurrir a una hipoteca para complementar el colchón de ahorro. "Aún con este condicionante, la opción de invertir en ladrillo sigue siendo muy conveniente", señala, ya que por muy baja que sea la rentabilidad, Corda cree que el particular podría ganar más de un 4%.

Atendiendo a la guía más habitual sobre estas potenciales ganancias, que es la rentabilidad bruta por alquiler (rendimiento medio que se sacaría de comprar una vivienda para alquilar) que calculan tanto el Banco de España como los diferentes portales inmobiliarios, la ganancia media se sitúa en el 6%. Y este es el principal motivo para la compra de una vivienda para 3 de cada 4 inversores, de acuerdo con Fotocasa, y el 84,7% opina que la vivienda da una rentabilidad que ahora no ofrece otro producto financiero.

¿Vender o alquilar?

Es aquí donde se plantea la duda de si alquilar o vender… ¿Cuál es la elección correcta? Para Sofía Cayuela, responsable de cuentas de Entidades Financieras en Instituto de Valoraciones, no existe una fórmula mágica. "Todo depende de los objetivos que tengan los inversores, de los plazos con los que cuenten para recuperar su inversión, del tipo y estado de la vivienda, y de la zona", comenta.

La Comunitat Valenciana, Murcia y Navarra superan el 7% de rentabilidad

Por su parte, desde Fotocasa sí inclinan la balanza hacia el alquiler. De hecho, María Matos, directora de Estudios y portavoz de la plataforma de búsqueda de inmuebles, plantea que la rentabilidad sigue siendo "el motor clave" a la hora de poner una vivienda en alquiler, en los dos últimos años ha ganado peso «la espera para que aumente el valor" y vender. Si el piso está en buenas condiciones y en una zona de alta demanda, "se puede alquilar a un precio de mercado competitivo", considera. Por comunidades destacan la Comunitat Valenciana y Navarra, donde la rentabilidad supera el 7%.

Tampoco parece desdeñable el rendimiento medio que la inmobiliaria Solvia asigna a la otra opción, la de comprar para vender: lo enmarcan en una optimista horquilla del 15% al 20% de media si se realiza reforma, pudiendo llegar al 30% si se trata de casas muy antiguas. "Reformar pisos en mal estado con la intención de revenderlos atrae cada vez más", señalan.

"Invertir en inmobiliario requiere un conocimiento previo del mercado, ya que una mala compra podría lastrar el objetivo principal de la inversión: obtener rentabilidad", indica Gonzalo Castro, director de venta minorista de Solvia. Para calcular la posible rentabilidad y tomar la decisión, el inversor deberá tomar en consideración variables como la renta anual esperada o los gastos de mantenimiento (IBI, derramas, etc) en el caso del alquiler y, en el caso de la venta, se contemplarán el posible precio al que se pondrá en el mercado, gastos de la transacción, impuestos o la reforma.

Aunque el factor más relevante será siempre el coste del inmueble, ya que el potencial beneficio dependerá esencialmente de si se adquiere a buen precio o no. En España, el importe medio para una vivienda tipo de 90 metros cuadrados asciende a 223.380 euros, según Sociedad de Tasación y, aunque el Banco Central Europeo acaba de alertar del riesgo de sobrecalentamiento de los precios, los expertos auguran más subidas, al menos, para el año que viene.

Dónde mirar

De cara a buscar otras tendencias de las grandes firmas de inversión que el particular pueda imitar, los profesionales que gestionan fortunas privadas muy elevadas y de muy alto nivel, «se fijan en dos conceptos clave: nicho y diferenciación», define Edoardo Corda. Factores ambientales o una alta segmentación del target pueden constituir una ventaja competitiva importante a la hora de orientar una apuesta financiera.

A su vez, desde Instituto de Valoraciones comentan que existe un alto interés por los formatos de vivienda compartida (coliving, residencias de estudiantes…), al igual que el ‘build to rent’ o la vivienda de lujo en Madrid, Barcelona y las zonas costeras, esto último "sobre todo entre inversores extranjeros", puntualiza Sofía Cayuela.

Mirando al futuro, el 71% de los grandes inversores europeos cree que la pandemia ha aumentado la demanda en la periferia, mientras que el 37% espera que aumente en el centro de la ciudad. Otro 32% considera que el rural también será más popular, según la tercera edición de la encuesta ‘JLL Living’, elaborada junto con Abrdn.

Otras alternativas

Está claro que la pandemia está reconfigurando el sector y que sigue habiendo cierta incertidumbre, tanto desde el punto de vista de los cambios en hábitos de consumo como desde el económico. También existen preocupaciones a corto plazo sobre la regulación de los alquileres o los requisitos de construcción específicos en base a los criterios de sostenibilidad.

El pequeño inversor se va a topar con la barrera de entrada del dinero, entendido como el importe necesario para adquirir una vivienda. Además, hay otras problemáticas asociadas a la dificultad de acceder al capital en el caso de que se necesite liquidez o a la gestión de estos activos, especialmente cuando se ponen en alquiler, y que puede "resultar demasiado esfuerzo sobre todo a una determinada edad", opina el economista Luis Gasca, profesor del CEF-Barcelona y analista financiero.

Es por eso que, si lo que se pretende es entrar en el ladrillo para poner a trabajar el dinero, puede ser conveniente valorar vías alternativas de inversión más allá de la compra directa de una casa o piso. Por ejemplo, a través de plataformas de crowdfunding inmobiliario como Housers, Urbanitae, iCrowdHouse o Fellow Funders. El particular participa con una aportación que puede partir de 50 euros cubre una parte del proyecto y, a cambio -en el mejor de los escenarios- recibe un retorno que de media puede rondar el 8% o 9% anual. La contrapartida es que no se puede retirar la inversión anticipadamente y que, "si el proyecto en el que has puesto dinero fracasa, lo pierdes", recuerda Gasca, por lo que recomienda entrar en varios proyectos o en varias plataformas, para una mejor diversificación.

Las socimis o los fondos cotizados son alternativas a la compra directa de un inmueble

Pensando en aumentar esta diversificación y minimizar el riesgo, el particular también puede optar por las socimis y los fondos cotizados (ETF), a través de los que podrá entrar en diversos proyectos nacionales e internacionales (en el caso de los ETF).

La inversión en acciones de socimis permite obtener rentabilidades de alrededor del 4% o 5% a través de los dividendos, "más una plusvalía de entorno al 5% anual por crecimiento de la propia cotización", expone Luis Gasca. De las 79 sociedades inmobiliarias cotizadas a cierre de abril, con un valor bursátil de 22.030 millones de euros y una cartera de activos de 51.277 millones -datos de BME-, este experto pone en radar a las cuatro que cotizan en el mercado continuo: Merlin Properties, Colonial, Lar y Arima, con subidas anuales que oscilan entre el 20% y el 5%.

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En cuanto a los ETF, destaca como una de las principales ventajas la "alta diversificación" que ofrecen, y que permiten ver dónde invierte para ajustar la exposición al máximo. Con Europa y la rentabilidad en la diana, el iShares MSCI Target UK Real Estate ofrece unas ganancias anuales del 22%, según datos de Morningstar. El podio lo completan, con revalorizaciones anuales superiores al 15%, el BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe y el Lyxor PEA Immobilier Europe.

Y con una diana global, el ranking de Morningstar lo lideran los fondos cotizados Dow Jones Global Real Estate, iShares Developed Markets Property Yield y Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global, los tres con repuntes anuales próximos al 30%.