Más flexible pero más cara

La financiación alternativa a la banca se hace fuerte entre los promotores inmobiliarios

  • El endurecimiento de las condiciones de la banca a la hora de conceder créditos a los promotores hace que la financiación alternativa gane relevancia

La financiación alternativa a la banca se hace fuerte entre los promotores inmobiliarios

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Alicia Navarro
Alicia Navarro

Redactora del suplemento 'activos'.

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Sucedía antes de la pandemia y ha emporado a causa del coronavirus. A la hora de sacar adelante los proyectos, las promotoras inmobiliarias se encuentran con un problema de base: la dificultad de conseguir financiación debido al endurecimiento de las condiciones de la banca. El conocido como préstamo promotor, necesario para iniciar las obras, cuenta con unas condiciones difíciles de asumir para muchas promotoras. Esta es una de las razones por las cuales la financiación alternativa, proveniente de instituciones financieras privadas independientes de los bancos, se esté haciendo un hueco en el sector inmobiliario. "La dificultad y lentitud de los bancos para aprobar operaciones unido a la reducción en los niveles de apalancamiento de las financiaciones que conceden hacen que cada vez haya más interés por parte de los promotores en buscar nuevas alternativas de financiación", explican desde CBRE. 

Según datos de KMPG, las cuotas de acceso a la financiación alternativa se sitúan alrededor del 17%

En sus inicios este tipo de financiación estaba dirigida principalmente para aquellos proyectos o empresas que por su menor tamaño o riesgo no conseguían la financiación tradicional por parte de las entidades bancarias. Sin embargo, en los últimos meses, son muchas las grandes promotoras que se han sumado a esta forma de financiar proyectos. Así, Avintia recurrió a Stronghold en busca de financiación para la promoción de viviendas en la estación de esquí de Baqueira (Lérida). Mientras que el Grupo Redpiso accedió a un préstamo de Xenia Capital para financiar las obras de un proyecto mixto. "La pandemia ha provocado que en ciertos sectores sea muy difícil para la banca aprobar nuevas operaciones, lo que ha hecho que muchos de los inversores se planteen la financiación alternativa como una opción para sus proyectos", apunta Ignacio Matiacci, director de corporate finance de CBRE España como causa de este reciente auge.

Amplio margen de mejora

Sin embargo, a la financiación alternativa aún le queda mucho camino por recorrer. De hecho, según KMPG, las cuotas de acceso a esta financiación se sitúan alrededor del 17%, lejos de otros países europeos como Reino Unido, que se acercan al 50%. Para Matiacci, este menor desarrollo en España se debe a que hasta hace un par de años prácticamente no existía capital destinado a la financiación alternativa con un interés inferior al doble digito, lo que hacía que para muchos de los proyectos no encajase este tipo de financiación. Además, señala que hasta 2010 había en España más de 80 entidades bancarias nacionales, "por lo que las alternativas para financiar con banca eran muy diversas".

Destinadas a convivir

Varios expertos aseguran que el mayor protagonismo de la financiación alternativa puede ser beneficioso para la banca tradicional, ya que existían proyectos a los que la banca no podía hacer frente por lo que este hecho puede ayudar a dinamizar el sector inmobiliario.

"La banca sigue siendo la principal fuente de financiación y aún dependemos de ella, pero es verdad que se están abriendo alternativas que son muy necesarias", comentó Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (Apce) en un webinar sobre la temática organizado por Icrowdhouse y añadió que "no hay una fuente mejor que otra, sino que cada una se ajusta más o menos a las necesidades de cada promotor y cuanto menos dependamos de una fuente; cuanto mayor sea la diversificación, mejor".

Pros y contras

Asimismo, los principales beneficios que los promotores encuentran en este tipo de financiación son una mayor flexibilidad en las estructuras, rapidez en la concesión y un más elevado apalancamiento. Por el contrario, la clara desventaja es que se trata de deuda con un coste mucho más elevado que la bancaria. "De manera general, para activos core la diferencia puede estar en unos 25-50 puntos básicos, para value add unos 200-400", comenta Íñigo Laspiur, Senior Director de Corporate Finance y Responsable de Debt Advisory, Non Performing Assets and Restructuring de CBRE España.

Un coste más elevado que, según las plataformas de financiación alternativa, es algo obvio debido al mayor riesgo que corren, ya que financian desde suelos hasta proyectos sin licencia y con un menor porcentaje de preventas (los bancos han endurecido esta barrera y la promotora ha de tener prevendido alrededor del 80% de las viviendas para conseguir el crédito) Una idea que comparte Laspiur que afirma que "los fondos de deuda están entrando en operaciones y asumiendo riesgo que la banca no quiere".

Este tipo de financiación tiene mayor o menor repercusión dependiendo que segmento inmobiliario se analice. De este modo, la financiación de suelo está prácticamente cerrada por los bancos por lo que casi todas las operaciones que se financian es con fuentes de financiación alternativa. Por el contrario, aquellos productos que tienen mayor rentabilidad, buenos contratos y están en buenas zonas son los activos donde más interés tiene la banca por entrar "por lo que salvo en casos muy concretos en el que la financiación alternativa puede competir por mayor apalancamiento o mejor estructura, tiene más sentido ir por financiación bancaria", añaden desde CBRE. En definitiva, en el residencial de alquiler, logístico y oficinas core tiene un mayor peso la financiación bancaria, mientras que el hotelero y retail en estos momentos se financian potencialmente más con financiación alternativa.

Tipos de financiación alternativa

Fondos de inversión de deuda

Son más flexibles, y por lo tanto asumen un mayor riesgo, lo que hace que su financiación sea más cara. Se trata de Incus Capital, Xenia Capital o Íbero Capital.

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Crowfunding

Se tratan de plataformas de inversión colaborativa que financian proyectos a través de pequeñas aportaciones de dinero de los inversores. Están destinadas a proyectos de menor coste. Son Inveslar, Housers y Urbanitae, entre otras.

Crowlending

Es una forma de financiación participativa en la que un grupo de inversores presta dinero a través de una plataforma para que la promotora construya las viviendas y a cambio reciben unos intereses. Un ejemplo son Stockcrowd, Mintos o Civislend.