Plataformas de crowdfunding inmobiliario

¿Tienes 50 euros? Puedes invertir en ladrillo

  • Las plataformas de crowdfunding facilitan el acceso del pequeño inversor al sector inmobiliario

Imagen de un edificio en Barcelona.

Imagen de un edificio en Barcelona. / Unsplash

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"El arrendatario clásico se está convirtiendo en algo del pasado", comentaban el pasado mes de noviembre en el SIMA, durante una mesa redonda sobre el presente y futuro del protech. Este término define a aquellas empresas que, con la tecnología, están reinventando el sector inmobiliario. Y bajo este término se agrupan las plataformas de crowdfunding inmobiliario, que contribuyen a esta transición a una nueva figura de arrendatario e inversor. Presentes en España desde 2015, cuando la pionera Housers irrumpió en escena, hay en la actualidad decenas de empresas dedicadas a este modelo de inversión, agrupadas bajo el método de financiación colaborativa. 

Cualquier persona con internet y un dispositivo conectado puede participar con su dinero en una o varias propiedades, por lo que facilitan que cualquier usuario realice inversiones en el ladrillo. Del otro lado, una promotora puede conseguir fondos sin tener que acudir a una entidad bancaria, con la consiguiente reducción de costes y  tiempos de tramitación. 

El inversor cubre una parte del proyecto con el capital aportado y, a cambio -en el mejor de los escenarios- recibe un retorno que de media puede rondar el 8% o 9% anual. Aunque se dan oportunidades que llegan a arrojar un retorno anual del 25%, señalan desde la plataforma con sede en Barcelona iCrowdhouse, en la que los inversores son siempre socios de las promociones.

"Los proyectos ofrecen unas rentabilidades muy superiores a las que se pueden encontrar en los sistemas tradicionales y esto es un gran atractivo", asegura Diego Bestard, CEO de Urbanitae, plataforma madrileña que en marzo recaudó 1,85 millones de euros en menos de 30 minutos para una sola operación. Según explica, ya han liquidado cuatro de los 27 proyectos de financiación impulsados, con una rentabilidad media del 24%, "un 50% más de lo estimado", añade.

En líneas generales, los proyectos se clasifican en tres estrategias en función de su finalidad: financiar la construcción y/o rehabilitación de un inmueble que se va a vender (de plusvalía); o que se va a alquilar (de rentabilidad); u otorgar un préstamo al promotor (de deuda). Una vez cerrada la fase de captación de fondos, es cuando los inversores empezarán a percibir los rendimientos, en plazos que dependen también de la tipología de estrategia elegida. Por ejemplo, si el destino es la venta de la propiedad, puede oscilar entre un mínimo de 9 meses y un máximo de 36 meses.

Una inversión accesible

Con este planteamiento, estas plataformas están popularizando la inversión en un sector que, si bien es uno de los principales objetivos a la hora de poner a funcionar el ahorro en el caso de los particulares o de cazar rentabilidades jugosas en el caso de las grandes firmas y fondos de inversión, tiene una barrera de entrada no apta para cualquier bolsillo.

Porque permiten, además, invertir con cantidades muy bajas: incluso desde un mínimo de 50 euros. Miguel Ángel Bernal, coordinador del Departamento de Investigación del Instituto de Estudios Bursátiles (IEB), aseguraba en un podcast de IEB que, pensando en "regalos" con los que apostar por el futuro, "en vez de Reyes o abrir una cuenta de ahorro familiar, lo que tendrían que hacer es coger 50, 100 o 200 euros y entrar" en una de estas plataformas. 

El modelo es accesible no solo en el importe necesario, sino también en el procedimiento. La tecnología con la que se opera es de manejo sencillo y, en su mayor parte, no se cobra comisión o tarifa por registrarse e invertir. Y esta accesibilidad es uno de los principales riesgos que observa Álvaro Larraz, profesor del Programa de Especialización en Real Estate del IEB: al ser tan "intuitivas y cercanas" pueden pasarse por alto los posibles riesgos y llevar al inversor "a una pronta descapitalización".

Según explica el experto, este tipo de plataformas están dirigidas a "inversores no especializados" que, sin embargo, pueden arriesgarse a invertir sin solicitar asesoramiento al ser tickets (cantidad de inversión) pequeños y realizarse toda la gestión vía online.

Aunque el mercado inmobiliario parezca más seguro que, por ejemplo, la renta variable, cualquier inversor debe tener en cuenta los riesgos: no hay garantías de obtener rentabilidades elevadas y, de hecho, cabe la posibilidad de que haya retrasos en la devolución del capital o incluso de que pierda toda su aportación. Por eso es importante hacer una comparativa y  asegurarse de "entender las métricas" antes de elegir plataforma y proyecto, subraya Larraz. 

A su vez, las plataformas toman medidas para minimizar la exposición, por ejemplo, con el método de selección de proyectos. Según detalla el CEO de Housers, Juan Antonio Balcázar, "observamos la experiencia del promotor y su solvencia, pero también la viabilidad inmobiliaria y financiera del proyecto". De esta forma, los "pocos" que pasan los filtros son "de calidad", asegura el directivo de esta compañía, que ya ha completado con éxito más de 100 proyectos y suma cerca de 128.000 usuarios. 

Housers es la única plataforma en Europa con un análisis de riesgo de proyectos (scoring) elaborado por auditores externos y es también la primera que ingresó en el registro de Plataformas de Financiación Participativa (PFP)de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

No obstante, hay que tener en cuenta que los proyectos no están supervisados por el regulador bursátil. "Es decir, las oportunidades de inversión no son revisadas/autorizadas por la CNMV una a una", advierte Mar Omedes, ejecutiva de cuentas de inversores en StockCrowd. 

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Con todo, las PFP de real estate no dejan de atraer inversores. Aunque en 2020 recaudaron 30 millones de euros, el 24,4% menos que el año anterior, el retroceso tiene lugar tras un año de estabilización (2019) y dos años de avances de más del 90% (2018 y 2017), según el informe elaborado por la consultora Universo Crowdfunding y la Universidad Complutense de Madrid.

"La parte positiva es que empezaron a recaudar varias plataformas nuevas y la dependencia casi total de Housers se ha diluido. Ahora el sector está mucho más fragmentado y es menos dependiente de una sola plataforma", comenta Ángel González, CEO de Universo Crowdfunding, y coordinador del citado estudio.