¿Qué es mejor, cancelar o subrogar la hipoteca?

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Nunca es un mal momento para pensar en mejorar las condiciones de la hipoteca. Para ello es posible tomar dos alternativas, una de ellas es a través de la subrogación y la otra opción es a través de la cancelación. Ambas son operaciones permitirán cambiar y mejorar las condiciones del préstamo hipotecario, pero ¿qué implica cada una? ¿Cuál es mejor?

Subrogación hipotecaria

La subrogación hipotecaria implica cambiar los sujetos que intervienen en el préstamo hipotecario, ya sea cambiar de acreedor (mover la hipoteca de una entidad bancaria a otra) o bien cambiar de deudor (cambiar el o los titulares de la hipoteca por otro u otros). En este caso, hay que centrarse en la subrogación de acreedor que es la que sirve para la mejora de las condiciones y que es la más común. 

Consiste en llevar la hipoteca de un banco a otro que mejora la hipoteca actual y para poder llevar a cabo una subrogación de acreedor, tanto el titular de la hipoteca como las entidades bancarias deberán respetar los plazos legales que alberga a Ley Hipotecaria para su ejecución, así como no tener cuotas pendientes de la hipoteca y tener un buen historial crediticio. 

El procedimiento y plazos son los siguientes: la nueva entidad emite una oferta vinculante al titular, la cual podrá analizar durante 10 días. El titular puede aceptar dicha propuesta y si lo hace, la nueva entidad deberá notificar al antiguo que la oferta ha sido aceptada y le pedirá toda la documentación relativa a la hipoteca. El antiguo banco deberá entregar la documentación de forma obligatoria y tendrá 15 días para poder presentar al titular de la hipoteca una contraoferta que mejore la del nuevo banco. En caso de que el titular acepte dicha contraoferta, la subrogación no sigue adelante y se procede a hacer una novación hipotecaria y se modificarán las condiciones de la hipoteca. En caso de no aceptar la contraoferta o bien que no haya existido una, se procede a la subrogación. 

Cancelación hipotecaria

Esta opción implica amortizar de golpe todo el dinero que queda pendiente del préstamo hipotecario y una vez hecho eso, hay que constituir una nueva hipoteca. Esta opción es viable tanto si se va a realizar una nueva hipoteca en la misma entidad como si es en otra entidad, aunque por lo general, es una opción más utilizada para cambiar de banco, ya que al quedarse en la misma entidad lo habitual es proceder a una novación cambiando las condiciones de la hipoteca. 

Entonces, ¿es mejor cancelar la hipoteca o hacer una subrogación?

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La clave está en cuánto le cuesta al hipotecado una operación u otra. Es la principal diferencia, ya que, por lo general, la cancelación de una hipoteca es más cara que la subrogación, en lo que a comisiones y gastos se refiere. ¿Por qué? Porque cancelar y constituir una nueva hipoteca supone pagar la comisión por cancelación total (donde nos encontramos la comisión por desistimiento, del 0,15% si es dentro de los 5 primeros años de la hipoteca o el 0,25% si es en los 3 primeros años; y la comisión por compensación de riesgo de interés que es de hasta un 2% si se produce durante los 10 primeros años de la hipoteca y del 1,5% si es después). También hay que tener en cuenta los correspondientes gastos de cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad y notaría. Además, hay que sumar los gastos de constitución de una nueva: notaría, Registro y tasación. 

En cambio, con la subrogación, al no llevase a cabo una cancelación como tal no hay que hacer frente a tantos gastos, ya que la comisión por subrogación es más económica que la de cancelación de la hipoteca. De hecho, la comisión por subrogación solo existe cuando se pasa de un tipo variable a un tipo fijo en el cambio y siempre y cuando se produzca en los tres primeros años de la hipoteca, habiendo un límite para la comisión del 0,15%. Cuando se trate de otro tipo de subrogación, no existe comisión. Aquí también habrá que tener en cuenta que la subrogación tiene gastos de notaría, tasación y Registro.