Las burbujas inmobiliarias que vienen: París, Múnich, Ámsterdam... pero no Madrid

El banco suizo UBS ha publicado una nueva revisión de su índice 'Global Real Estate Bubble', en el que periódicamente analiza los precios de la vivienda de grandes ciudades de todo el mundo y señala en cuáles existe un riesgo de burbuja inmobiliaria o de sobrevaloración considerable.

En esta edición, Europa lidera el ranking de los mercados inmobiliarios sobrecalentados. La entidad asigna la bandera roja de burbuja a cinco capitales europeas, de las siete que ubica en esta zona de peligro. Todas ellas superan la medida establecida por UBS como umbral de sector en riesgo de burbuja, situada en los 1,5 puntos. En concreto, son Múnich (2,35), Fráncfort (2,26), París (1,68), Ámsterdam (1,52) y Zúrich (1,51). Son Toronto y Hong Kong las otras dos ciudades que completan este top 7.

Esto significa que el banco observa importantes desequilibrios en función de los factores asignados para tomar el pulso inmobiliario. ¿Cuáles son estos indicadores? Principalmente dos. El primero es la relación del precio con la capacidad de compra de los ciudadanos, en cuanto a los años que un profesional cualificado necesita trabajar para poder comprar un piso de 60 metros cuadrados cerca del centro de la ciudad.

La segunda variable es el precio del alquiler, en cuanto a la cantidad de años de renta que equivaldrían a pagar el precio del piso. Y en ambos influyen distintos agentes externoso como las regulaciones institucionales, los impuestos o la entrada de inversores extranjeros. 

Subida de precios insostenible

Estas siete ciudades más expuestas al peligro de una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, según destaca el estudio, a pesar de la recesión global actual se ha registrado un crecimiento generalizado en los precios de la vivienda en los últimos cuatro trimestres que, además, se ha “acelerado” este año, y que es “insostenible en el corto plazo”. 

De media, en la mayoría de áreas metropolitanas europeas los precios de la vivienda residencial ajustados por la inflación se incrementaron en más del 5%, aunque Múnich, Fráncfort y Varsovia se anotaron las alzas más pronunciadas. Uno de los facilitadores de esta 'euro subida' son los bajos tipos de interés, que en la zona de la moneda común “no están en línea con la fortaleza de las economías locales”. 

De las 25 capitales analizadas, las únicas en las que descendieron los precios fueron Madrid, San Francisco, Dubai y Hong Kong. Que solamente cuatro ciudades hayan registrado depreciaciones marca un hito que, según señala el informe, no se veía desde 2006.

Madrid ‘se libra’

Madrid ha mejorado su situación con respecto a la anterior edición del índice y ha pasado de estar de tener precios “sobrevalorados” en 2019 a tener una “valoración razonable”. Porque si bien entre 2015 y 2019 los precios de venta reales en la ciudad madrileña crecían a un ritmo medio del 5%, impulsados por “condiciones de financiación atractivas, una sólida oferta de nuevos inmuebles y un crecimiento decente de los ingresos”, en este 2020 se han estancado a causa del coronavirus. 

Y con respecto al alquiler, UBS destaca que Madrid presenta una de las rentabilidades más elevadas de las ciudades europeas por alquilar una vivienda y que por ello se ha convertido en un destino atractivo para los inversores extranjeros. ¿La mala noticia? Que los españoles no hemos podido mantener nuestros ingresos en paralelo a este avance de los precios y nuestra capacidad para acceder a un alquiler “ha empeorado”. 

A modo de previsión, el informe apunta a un debilitamiento de las perspectivas en el ladrillo, “por un tiempo” debido a las medidas dirigidas a controlar los apartamentos turísticos, los confinamientos y cierres parciales por los rebrotes y la “debilidad económica”. 

Un mercado resiliente

De hecho, Madrid no es la única ciudad analizada donde han observado esta tendencia a la baja en el alquiler. “Los alquileres ya está cayendo en la mayoría de las ciudades, indicando que probablemente surja una fase de corrección cuando las ayudas se acaben” y aumente el deterioro del poder adquisitivo de los ciudadanos, señala Mark Haefele, Chief Investment Officer en UBS Global Wealth Management. 

Otra de las tendencias detectadas, también derivada de la nueva normalidad en la que vivimos, es el cambio en la percepción de las zonas donde los trabajadores se plantean vivir. Según explica el estudio, “el auge del teletrabajo y la presión sobre los ingresos domésticos, en vista de unos apartamentos urbanos apenas asequibles, hacen de la vida en las afueras una alternativa atractiva”. 

En conjunto, a pesar de la pandemia los mercados inmobiliarios han mostrado “resiliencia” en la primera mitad de 2020 gracias a tres factores fundamentales. Para empezar, UBS incide en que al ser un indicador a posteriori no tiene la capacidad de adelantar un cambio de rumbo en la economía, sino que solo puede reflejarla con cierto retraso. “No se sabe en qué medida el elevado desempleo y las sombrías perspectivas de los ingresos de los hogares afectarán a los precios de la vivienda”, comenta Mark Haefele.

Vinculado con esto, los expertos de UBS consideran que las facilidades de crédito a empresas y las ayudas a trabajadores han sido efectivas para paliar los primeros efectos de la crisis generada por la pandemia. 

Por último, también han tenido incidencia los programas de ayuda a propietarios que han puesto en marcha algunos gobiernos estatales y locales de estas 25 ciudades y que han permitido, entre otras acciones, acceder a subsidios a la vivienda, aplazar el pago de impuestos o hipotecas, y suspender las ejecuciones hipotecarias.