Si limitar el precio del alquiler no es la solución, ¿qué otras opciones hay?

La solución para los altos precios del alquiler en España sigue siendo un tema de debate. Parece que la solución no es tan fácil, aunque según los expertos habría medidas que podría destensionar el mercado del alquiler. El principal problema de las grandes subidas de precio es que el mercado de la vivienda se está equilibrando, ya que España en 2005 solo tenía un 9% de cuota de alquiler, lo demás era vivienda en propiedad. Al llegar la crisis y no poder hacer frente a la compra, el alquiler empezó a subir y con ello los precios. 

José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, asegura, con rotundidad, que limitar el precio de los alquileres, como ya se ha hecho en ciudades como Berlín, no es la solución al problema. Además, señala que limitar el precio de los alquileres solo está justificado si hay un monopolio (o pocas empresas) gestionando el mercado, “este no es el caso de España, porque el 95% de las propiedades son de particulares”. 

También estaría justificado si hubiera poca información sobre ese mercado y los ciudadanos no pudieran acceder a él. García-Montalvo afirma que este tampoco es el caso. De esta manera, advierte que esta medida podría alejar a los inversores pequeños que comprar para alquilar y sacar rentabilidad, ya que se vería sin seguridad jurídica. Además, considera que limitar los precios supondría mercado negro, problemas de inseguridad jurídica y demandas, y en el medio y largo plazo genera menos oferta, más desigualdades, y gentrificación.

Según el XXX Informe sobre el mercado de la vivienda en España del Grupo Tecnocasa, el número de compradores de vivienda por inversión a disminuido en los últimos años (1,5 puntos porcentuales en 2019 respecto a 2018), aunque aún supone el 26,5% del total, el segundo grupo mayoritario. 

“Las prisas no son buenas”

Para el catedrático de la Universidad Pompeu Fabra, la política de limitar los precios del alquiler “se vende bien” de cara a los ciudadanos, pero asegura que es una política de hacer las cosas deprisa y este problema requiere políticas consistentes y estables en el tiempo. “Muchos apuestas por el mercado de la vivienda social y esa podría ser una solución, pero es que Viena lleva construyendo su parque de vivienda social durante más de 100 años, desde 1916”, explica. 

Asimismo, García-Montalvo lamenta que en las viviendas públicas que se han construido en España han sido siempre para el mercado de propiedad y nunca para el del alquiler. Así, explica que en un país desarrollado como España, el alquiler tendría que tener un peso en el mercado del 30%-35%, pero hay que seguir haciendo cosas. Por ello, apunta a que en el corto plazo no hay ninguna solución más que poner los mecanismos necesarios para que haya soluciones a medio y largo plazo. 

Sin embargo, avisa que en España no hay políticas que duren en el tiempo, ya que casi siempre que hay cambio de Gobierno empieza una nueva ley sobre el mercado inmobiliario, “en otros países no pasa esto, aunque sean partidos de ideología diferente mantienen la política para que tenga resultados”. Además, José García Montalvo echa en falta soluciones imaginativas en este problema, como amoldar los locales de comercios en bajos para que sean viviendas. Lo que no ve como una solución son los pisos colmenas. “Tiene que ser algo lo suficientemente habitable para que se le pueda llamar vivienda”, apunta.

Soluciones para el precio del alquiler

El catedrático explica que el precio de la vivienda, de compraventa, no tiene límite: “Mientras el banco te siga dando financiación puede subir indefinidamente”. Pero matiza que el precio del alquiler sí que lo tiene “porque no me voy a endeudar para pagar el alquiler”. No obstante, reconoce que si se alquila por habitaciones sí que se puede llegar a subir más allá del límite.

García-Montalvo reconoce que se ha llegado al techo de precio del alquiler más rápido de lo que se pensaba porque la demanda ha crecido más deprisa por la falta de acceso a la vivienda en propiedad. De esta manera, insiste en que “las soluciones a corto plazo son intentar buscar diferentes mecanismos para el largo plazo. No existe una solución política que lo resuelve todo y además, la solución tiene coste presupuestario”.

Así que ejemplifica con algunas propuestas:

• Se podrían haber comprado viviendas en 2012-2013, cuando las cajas vendieron todo a la SAREB. “Los ayuntamientos que no tenían problemas presupuestarios lo podrían haber comprado y no ahora exigirlo gratis”, explica
• Se puede comprar vivienda en unas proporciones mayores desde las administraciones. “Se están comprando edificios en algunas ciudades”.
• Se puede pensar en zonas parceladas como comerciales o industriales se cambien a residencial
• Bajos comerciales que no se utilizan cómo podemos transformarlos en residencias
• Colaboración público privada sobre suelos dotacionales

“Hay múltiples opciones y hay que ponerlas todas en marcha para ver si entre todas se puede hacer algo”, puntualiza. Además, recalca que estas medidas hay que ponerlas en marcha de manera inmediata, ya que “no se puede esperar más, ni poner en marcha medidas milagro como el límite del precio del alquiler”. En este punto, recalca que el problema es que alguien que no sea mercado ponga el precio al alquiler de esa vivienda.