La compra de vivienda se estanca y no es (solo) por el precio

El sector inmobiliario fue uno de los más perjudicados durante la crisis económicas. Y aunque poco a poco se ha ido recuperando, 2019 ha sido un año complicado para el sector. Los datos de compraventa del Instituto Nacional de Estadística (INE) siguen mostrando una caída en las transacciones, aunque en octubre se ha moderado con respecto a las cifras del verano. 

Puede parecer que la subida de precio de la vivienda (ha cerrado 2019 con un aumento del 4,5%) es la causa por la que se compran menos casas, pero no es así. O al menos no del todo. Los expertos señalan que hay otras razones que explican por qué las transacciones de viviendas llevan tres meses de caída. La Ley Hipotecaria, la parálisis política o la ralentización económica son algunos de los motivos.

Recuperación, pero a menor ritmo

En agosto, la compraventa de viviendas cayó un 21% en comparación con el mismo mes de 2018, hasta 35.371 operaciones, su mayor descenso desde febrero de 2014, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). En Extremadura y Canarias el descenso fue superior al 40%. En septiembre, la caída continuó a doble dígito, pero de una forma más moderada, un 12%.

Finalmente, en octubre (últimos datos disponibles), la compraventa también ha disminuido, aunque parece que ya se ha estabilizado, ya que la caída “solo” fue del 1,5% en comparación con el año anterior hasta las 42.825 operaciones. De esta manera, se firmaba tres meses consecutivos a la baja. 

La experta en el sector inmobiliario Beatriz Toribio señala que los datos de los últimos tres meses muestran la tendencia a la normalización que vive el mercado, “que sigue avanzando en su recuperación, pero a un ritmo algo más moderado a como lo hacía hace un año".

El impacto de la nueva Ley Hipotecaria

Los expertos coinciden en que la nueva Ley Hipotecaria, que se firmó en junio, es la principal razón por la que se ve una caída en las transacciones de vivienda. Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista, señala que 2019 ha estado marcado por la entrada en vigor de esta Ley. 

La implantación de los trámites que exige el nuevo texto provocó que durante la primera quincena de junio y los primeros días de julio no fuera posible la firma de ninguna hipoteca en España, “lo que ha lastrado las estadísticas de hipotecas y compraventas durante todo el final del año”. En los próximos meses se tendrá que ver cómo los indicadores vuelven a la normalidad, “aunque es posible que veamos como el crecimiento sigue ralentizándose de manera suave y natural”.

Una afirmación con la que se muestra de acuerdo Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com, quien asegura que el sector empieza a encaminarse a normalizar las cifras de transacciones después de un verano complicado y muy condicionado por la nueva Ley Hipotecaria de junio. Por su parte, Beatriz Toribio apunta que el efecto de la Ley Hipotecaria será puntual y que el sector continuará avanzando en su dinámica, aunque a un ritmo más moderado.

La nueva Ley Hipotecaria supuso algunos cambios en aspectos como ejecución hipotecaria, en la que se pasa el embargo a partir de los 12 meses sin pagar y no de los tres de la ley anterior. Asimismo, también habrá más transparencia y cambios en el aspecto de la amortización de la deuda. Los expertos ya alertaron que dificultaría la concesión de hipotecas y el acceso a la vivienda de los jóvenes.

La incertidumbre política

España ha estado sumida, durante casi todo el 2019, en una estabilidad política que ha hecho que se haya tenido que repetir elecciones, y que hayamos estado casi todo el año con un gobierno en funciones. Esta situación ha repercutido en que no se hayan podido llevar a cabo muchas de iniciativas en ningún ámbito y con ello también en el de la vivienda. 

Tal y como explica Font, uno de los puntos buenos que ha tenido la repetición de elecciones es que la mayoría de grupos políticos han puesto encima de la mesa el problema del acceso a la vivienda que se está registrando en España. Pero el no tener gobierno ha hecho que la promesa del equipo de Pedro Sánchez de la creación de vivienda social, no se pueda poner todavía en marcha. 

“Donde apuntan las previsiones es que aumente ese parque de vivienda social, lo que pasa es que la creación de vivienda social no es automática, hay que construir”, apunta Ferrán Font. Y añade que es una apuesta a medio plazo que sí o sí tiene que empezar ya para que “tenga resultados lo más rápido posible”.

Fotocasa considera que el nuevo Gobierno que se forme tendrá un desafío muy importante por delante y que necesita de su atención con urgencia: el alquiler. Este será, sin lugar a duda, el mayor reto actual en materia de vivienda y tiene su origen en el creciente desequilibrio entre el alto volumen de demanda y la reducida oferta de inmuebles en arrendamiento. El resultado son precios cada vez más altos, principalmente en las grandes ciudades, en un contexto general de salarios casi congelados.