Cooperativa o promotora: ¿cómo tomar la decisión adecuada al comprar una nueva vivienda?

La compra de una vivienda es la decisión más importante que una persona realiza a lo largo de su vida. O, seguramente, una de ellas. Por este motivo, es fundamental conocer en profundidad las opciones que el mercado ofrece, pues la elevada inversión que supone y el tiempo que pasaremos en ella -previsiblemente años o décadas-, nos obliga a convertirnos en auténticos especialistas.

Una de las alternativas más solicitadas en los últimos años, debido al aumento de demanda del alquiler en las grandes ciudades y el insuficiente parque de viviendas usadas, es adquirir una propiedad de nueva construcción, una opción que va ganando terreno respecto al mercado de segunda mano.

En los tres primeros trimestres del año, según datos del Ministerio de Fomento, la compra de vivienda nueva ha registrado un total de 38.800 transacciones, un 1,16% más que en el mismo periodo del año anterior.

A lo largo del proceso de búsqueda, que suele ser bastante tedioso, es importante atender a cuestiones como el precio, la fecha de entrega, las calidades que presenta o la garantía de devolución de las cantidades depositadas. Para facilitarte el proceso de decisión, he aquí una comparativa con los dos métodos más demandados.

¿Cooperativa o promotora?

Son las dos opciones más extendidas a la hora de adquirir una vivienda sobre plano. La diferencia fundamental radica en que el socio de cooperativa comporta la doble condición de promotor de la sociedad y adjudicatario de la vivienda, por lo que tiene la gran ventaja de intervenir en las principales decisiones que afectan a su vivienda.

Por su parte, la promotoras inmobiliarias son aquellas entidades con la iniciativa de promover viviendas para su posterior venta y que llevan a cabo todas las acciones del proceso, incluidas las de decisión, gestión, construcción, financiación y comercialización de las obras.

Precio

La principal ventaja a la hora de decantarse por el régimen de cooperativa es el ahorro. Sus socios son autopromotores, dado que gestionan la construcción de sus viviendas, por lo que lo hacen a precio de coste, sin intermediarios que puedan incurrir en gastos adicionales. En estos casos sí puede incluirse un pequeño margen dedicado a la gestora, encargada de administrar la cooperativa, aunque continuará siendo inferior al de la promotora.

Sin embargo, la cooperativa cuenta con una gran desventaja respecto al precio: no está cerrado. A lo largo de la construcción es posible que aparezcan costes adicionales, no previstos en un principio, que podrían elevar considerablemente la cantidad final.

En el caso de la promotora, el precio está cerrado y viene estipulado en el contrato. De cualquier problema o gasto adicional que tenga lugar antes o durante la construcción, tendrá que hacerse cargo la empresa. Por este motivo, el precio final será más elevado pero podremos estar tranquilos durante todo el proceso.

Fecha de entrega

Al igual que ocurre con el precio, la fecha de entrega de la nueva vivienda estará estipulada en el contrato con la promotora. En este sentido, cualquier retraso en los tiempos supondrá una indemnización para el propietario en el caso de que decida renunciar a la vivienda.

Por su parte, los cooperativistas también podrían determinar en el contrato una fecha de entrega, sin embargo, esta siempre será estimada y, al contrario de lo que sucede con la promotora inmobiliaria, no podrían reclamar una indemnización por un retraso en los tiempos.

Calidades

Otra gran ventaja de las cooperativas es que puedes diseñar tu futura casa a tu gusto: es decisión de los socios la elección de las calidades de los materiales, la distribución de la vivienda, los acabados… En definitiva, los futuros propietarios tienen la opción de participar en todo el proceso, desde el principio hasta la entrega de la vivienda.

Esto no ocurre en el caso de la promotora. Aunque cada vez son más las que intentan adecuar las viviendas a los gustos de sus compradores, incluyendo varios tipos de acabados y materiales, el resto de decisiones recaen en la empresa y, por tanto, el comprador debe adaptarse a lo determinado en el proyecto.

Cantidades entregadas

Sin duda, esta es una de las partes más importantes del proceso. Comprar una vivienda supone una elevada inversión para cualquier futuro propietario y, por lo tanto, es necesario que tanto la promotora como la cooperativa ofrezcan una garantía de devolución de las cantidades entregadas.

Es imprescindible exigir un seguro o aval bancario de las sumas avanzadas que garantice la devolución de las mismas en el caso de que existan retrasos o, directamente, que la obra no se lleve finalmente a cabo. 

En este sentido, es preciso atender a la Ley 20/2015, que modificó las garantías en la entrega de dinero a cuenta. Según la misma, este seguro o aval bancario solo es obligatorio desde la obtención de la licencia de obras, por lo que los cooperativistas se encuentran con más riesgos, mientras que una promotora nunca percibe cantidades hasta contar con dicho permiso.