10 consejos para evitar riesgos a la hora de comprar una vivienda sobre plano

El otoño se presenta como uno de los mejores momentos del año para adquirir una nueva vivienda. Según datos del Ministerio de Fomento, en 2018 la compra de propiedades de nueva construcción registró en el cuarto trimestre un total de 18.130 transacciones: un 59% más que el primero (11.425), un 29% más que el segundo (14.008) y un 40% más que el tercero (12.915).

La venta de obra nueva atraviesa un momento dulce debido a la alta demanda del alquiler en las grandes ciudades y el insuficiente parque de viviendas usadas. Esto, unido al ahorro que puede suponer el hecho de adquirir una vivienda sobre plano y a la satisfacción de estrenar un nuevo hogar, se ha traducido en un aumento de la demanda de propiedades de nueva construcción, que va ganando terreno respecto al mercado de segunda mano.

Además, las nuevas construcciones ofrecen al comprador mejores calidades, servicios como garaje, trastero y zonas comunes o la posibilidad de pagar la entrada de forma escalonada.

Sin embargo, esta práctica también implica mayores riesgos que la adquisición de una vivienda ya terminada. En primer lugar, porque los compradores deben desembolsar grandes cantidades de dinero de forma anticipada. También porque pueden darse retrasos en la entrega e, incluso, sufrir incumplimientos del contrato.

Por este motivo, y para evitar riesgos, te aconsejamos que sigas estos pasos si estás pensando en adquirir una vivienda sobre plano:

1. Compara ofertas

Antes de lanzarte a comprar una nueva vivienda, compara los precios que ofrecen las promotoras en función de la ubicación, los metros cuadrados o las calidades. Lo habitual es que el rango de precios sea similar, por lo que si te topas con un valor que dista mucho de la media… desconfía.

2. Evita las cooperativas

A la hora de adquirir una vivienda sobre plano, puedes hacerlo a través de una promotora o de una cooperativa de vivienda. Las cooperativas ofrecen precios más bajos y la posibilidad de realizar cambios a medida que avanza el proyecto; sin embargo, también pueden incurrir en retrasos, derramas e, incluso, caer en quiebra. Por ello, te recomendamos que descartes este tipo de régimen con el objetivo de evitar sustos innecesarios.

3. Investiga sobre el promotor y su trayectoria

No todas las empresas son iguales y de ello puede depender, en gran medida, el resultado final. Una vez elegida la vivienda, es importante conocer a su vendedor: razón social, domicilio o inscripción en el registro mercantil. Además, es conveniente informarse acerca de su experiencia en el sector, si es solvente o si sus promociones anteriores han cumplido con los plazos y las calidades estipuladas.

4. Acredita la propiedad del suelo

El siguiente paso antes de entregar cualquier tipo de depósito es comprobar que la promotora sea titular del terreno sobre el que se va a construir la nueva vivienda. Al menos por seguridad. Para ello, deberás acudir al Registro de la Propiedad y solicitar una Nota Simple. También es posible realizar este trámite por Internet a través de los servicios de Registro Online.

5. Verifica que cuenta con las licencias necesarias

Aunque, sin duda, lo más importante es comprobar que la promoción cuenta con las licencias urbanísticas necesarias para comenzar su construcción como, por ejemplo, la de obras. El plazo de su concesión puede demorarse más de un año, por lo que te recomendamos que antes de firmar cualquier tipo de contrato verifiques si la empresa promotora dispone de ella o, al menos, la ha solicitado.

6. Lee bien todos los puntos del contrato

Llegamos a uno de los puntos más importantes del proceso: la firma del contrato. Aunque parezca muy obvio, es conveniente que revises detenidamente todas las cláusulas del mismo y que preguntes al vendedor cualquier duda que te pueda surgir. Incluso, si alguno de los puntos no te resulta del todo fiable, consulta a un abogado. 

Tal como recomienda la Organización de Cosumidores y Usuarios (OCU), la falta de transparencia o la presencia de cláusulas abusivas debería desaconsejar la compra de la vivienda. Asimismo, sugieren conservar toda la documentación recibida sobre la promoción, incluidos los folletos pues tienen valor contractual y sirven para reclamar en el caso de que el resultado final difiera de lo anunciado.

7. Asegura que el precio y la fecha son exactos

Tan conveniente es que el contrato sea transparente como preciso. Por este motivo, exige a la promotora que el plazo de entrega se especifique en el mismo y que los documentos definan el precio final de la vivienda, con IVA incluido. Hay que tener en cuenta que, desde el 1 de enero de 2013, al precio indicado hay que sumarle un 10% en concepto de IVA. Por ello, te recomendamos que nunca firmes un contrato con cantidades o fechas aproximadas.

8. Penalizaciones en caso de demora

También es importante que el contrato detalle cuál será el tipo de penalización en caso de que la empresa incumpla el plazo de entrega. La falta de fijación expresa podría dificultar las posibilidades de reclamar, por tanto, asegura que este punto también está recogido en el documento y no aceptes cláusulas que exoneren de responsabilidad por retrasos “ajenos a la promotora”.

9. Realiza los pagos a través del banco y exige un aval

A la hora de pagar las cantidades estipuladas, te aconsejamos que siempre lo hagas a través de transferencia bancaria. Deja constancia de tu nombre y apellidos, la suma entregada y guarda el justificante del pago. El promotor deberá tener una cuenta donde almacene todos los depósitos de los futuros propietarios y que únicamente utilice para gastos que la propia construcción de la vivienda pueda conllevar.

Asimismo, es imprescindible exigir un seguro o aval bancario de las sumas avanzadas que garantice la devolución de las mismas en el caso de que existan retrasos o, directamente, que la obra no se lleve finalmente a cabo. 

10. Infórmate sobre la certificación energética

En función del tipo de calidades que incluya la vivienda, es posible que nuestras facturas sufran altibajos. Un factor importante, por ejemplo, puede ser la certificación energética del edificio. Este índice nos muestra cómo de eficiente es nuestra vivienda, lo que influirá de forma directa en el ahorro de energía del hogar. Es fácil reconocerlo pues se establece mediante una escala de letras que va desde la A, que mide el máximo grado de eficiencia energética, hasta la letra G, para los menos eficientes.