Limitar el precio del alquiler en España como en Berlín: ¿qué puede salir mal?

El precio del alquiler es uno de los temas que más quebraderos de cabeza desata en la población, sobre todo, en las grandes ciudades. Berlín aprobó este lunes limitar el precio del alquiler y además compró 6.000 apartamentos, a los que destinó 900 millones de euros, para vivienda social. Medidas que quieren poner freno a la fuerte escalada de los precios del alquiler y facilitar la accesibilidad a la vivienda de los ciudadanos. 

Pero ¿esto podría funcionar en España? Hay opiniones para todo. Muchos aseguran que limitar el precio no sería la solución, ya que haría que los propietarios de las viviendas no quisieran sacarlas a alquilar y podría provocar una economía sumergida. Beatriz Toribio, experta en el sector inmobiliario, señala que ve más desventajas que ventajas al límite de los precios. “Aleja a la parte profesional de este mercado porque si no recogen incentivos no sacarán vivienda”, apunta.

Asimismo, matiza que dependerá de cómo se aplique, pero “los propietarios tanto profesionales como particulares se limitarán a la oferta existente y no la mejorarán”. Ferrán Font, director de Estudios de pisos.com, se muestra totalmente de acuerdo con Toribio. Y va más allá, ya que asegura que en España el tema de la vivienda social podría ampliar la oferta “y relajar los precios”. Font apunta que al final el objetivo último  de estas legislaciones “es que se note en el bolsillo del inquilino y con la limitación de los precios no es el caso”.

José María Alcañiz, profesor del CEF-UDIMA, insiste en que toda la intervención en los precios de mercado “puede producir efectos buenos o malos, ya que podría incentivar el consumo de vivienda o desincentivar la compra de viviendas para explotarlas en régimen de alquiler”. Para el profesor el mercado inmobiliario español está “muy tocado” por la anterior crisis y asegura que hay mucho stock de vivienda: “Si queremos que estas sean compradas para explotarlas en régimen de alquiler el mercado debería ser libre pues de otro modo estamos poniendo límites a la rentabilidad del inversor”, explica Alcañiz.

Por su parte, Sergio Nasarre, director de la cátedra Unesco de Vivienda, sí que cree que una limitación de precios del alquiler podría frenar la tendencia al alza. Sin embargo, más que una limitación, el catedrático apuesta por un índice de precios de referencia (una primera fase que ya se puso en marcha en Barcelona) en el que tanto inquilino como arrendatario puedan contrastar el precio del metro cuadrado de la vivienda.

Medidas para frenar los precios del alquiler

Según Fotocasa, el precio de la vivienda en alquiler experimenta en septiembre una bajada trimestral del -3,3% y se sitúa en 8,24 /m2, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. Con este último descenso, ya son 13 los terceros trimestres del año con datos negativos en cadena. A pesar de esto, Beatriz Toribio asegura que el problema del acceso a la vivienda no solo está en la vivienda y en su precio “si no que va más allá. Está en los bajos sueldos, en la temporalidad de los trabajos… por ello, las medidas deben estar en más ámbitos”. 

Una de las medidas que tiene que llevarse a cabo para mantener los precios del alquiler estable es que haya más oferta de vivienda. “Necesitamos colaboración público-privada”, asegura Toribio. “La parte profesional y la pública se tienen que entender y hay que buscar medidas para poner en el mercado no solo más oferta, si no oferta de vivienda asequible, que es el principal problema que tenemos”, señala la experta en el sector inmobiliario.

Otra medida es apostar por generar más vivienda pública. Font, el director de Estudios de pisos.com, ejemplifica con Viena, que destina 600 millones de anuales en vivienda pública. “El 60% de las personas que viven de alquiler en Viena lo hacen en vivienda social”, explica y añade que no solo se destina a crear vivienda nueva si no que el 50% de ese presupuesto va destinado a reformar el parque de vivienda envejecido:  “Todo esto significa que año a año va creciendo el parque de vivienda en alquiler y por eso al final tienes un parque de alquiler muy accesible para la población”. 

Ferrán Font señala que la vía a explotar es la que ya ha funcionado: “La de generar más oferta a través de colaboración público-privada, a través de la vivienda protegida, de liberalización del suelo… esto va a provocar una bajada de los precios”. Beatriz Toribio resume que se necesitan medidas que incentiven la mejora de la oferta que está en alquiler, “hay mucha vivienda de segunda mano que se podría reformar si hubiera incentivos para ello y en estos momentos apenas hay”.

El problema de la cohesión territorial

Sergio Nasarre, director de la cátedra Unesco de Vivienda, asegura que el problema de los precios del alquiler en España y de manera globaliza sucede por la migración interna “no hay oportunidades en ciudades pequeñas, los jóvenes tienen que salir fuera a Barcelona, Madrid y si estiras un poco a Valencia o Bilbao”. Por ello, explica que hay que realizar políticas de cohesión territorial y crear trabajos cualificados de manera diversificada.

Nasarre explica que un primer paso de conseguir esa cohesión territorial es la descentralización de la administración pública: “Por ejemplo que manden un Ministerio concreto a otra ciudad más pequeña”. Asimismo, asegura que con estas decisiones “hay un movimiento de miles de personas que de golpe que te repoblan toda una zona”. Sergio Nasarre reconoce que puede haber quejas en un primer momento “pero es adaptar la ciudad a las demandas”. 

No obstante, reconoce que para que se consiga esto “se necesita una política con altura de miras”. Y asegura que tiene que ser un consenso multinivel. “Son políticas a muy largo plazo que hay que plantearse hacer porque si no este fenómeno de concentración y despoblación seguirá”, concluye.