Alquiler con opción a compra: todo lo que tienes que saber

La actual situación económica y laboral, los elevados precios de vivienda (tanto de alquiler como de compra) y la dificultad de acceder al crédito hace que el sector inmobiliario esté en constante evolución. Muchas personas que quieren acceder a comprar una vivienda no pueden y por ello deciden vivir de alquiler. Para muchas de ellas, el alquiler con opción a compra es una salida aceptable y cada vez más común. 

Tal y como explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa, el alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y otro de compraventa. “Esta modalidad permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado. Finalizado el plazo, tendrá derecho a comprarla por un precio acordado y del que se descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento”. señala Toribio.

La directora de Estudios de Fotocasa señala que es un tipo de contrato que “puede resultar beneficioso para ambas partes”. Una afirmación con la que coincide Ferrán Font, el director de Estudios de Pisos.com, ya que también asegura que es un buen contrato  tanto para el inquilino como para el propietario. El arrendatario puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra y el arrendador porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro. 

Para Ferrán Font explica que este tipo de contrato fue una buena opción hace 10 años, porque había un stock muy importante de 2006-2007 que no podía salir al mercado. “El propietario o la promotora le daba salida porque no encontraba cómo y esta modalidad era una opción. La gente podía permitirse pagar un alquiler mes a mes, pero no tenía ahorros para comprar”, comenta Font.

Beatriz Toribio matiza que este contrato no supone una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal. No obstante, destaca que sí que implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además, “en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perdería la totalidad de esta”, puntualiza.

Por eso mismo, es “muy importante”, resalta Toribio, asegurarse de que, llegado el momento, se va a poder pagar el precio de compra u optar a un crédito. Igualmente, si se tiene claro que esta es la opción más adecuada, antes de realizar o firmar el contrato hay que comprobar que la vivienda está libre de carga, recomienda.

Así tiene que ser el contrato de alquiler con opción a compra

El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque esté aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por eso mismo, es “muy importante que todas las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato”, recomienda Toribio.

Para que este sea vigente y según marca el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio. Esto significa que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la residencia en el momento de firmar el contrato.

De esta manera, Font destaca que hay que fijar el precio de la vivienda en el momento del contrato. “Es una de las ventajas para el propietario, que puede fijar el precio a cinco años vista y creer que va a subir tanto y que luego haya subido menos. Y también puede ser para el inquilino, ya que el precio de la vivienda en ese periodo puede que haya crecido más”, señala Font. Y es que el precio no puede variar del estipulado en el contrato. Además, tiene que estar estipulado qué cuotas o qué porcentaje se va a reducir del precio de la vivienda.

Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas al arrendamiento y a la compra. En este sentido, estos son los datos que debería incluir tanto en el contrato de alquiler como en el de compraventa:

Condiciones de alquiler con opción a compra

Beatriz Toribio explica que a la hora de realizar el contrato no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra. No obstante, “para el propietario es recomendable, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino está interesado en adquirir la vivienda”, matiza la directora de Estudios de Fotocasa. Se debe tener claro que la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción a compra.

El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU. Asimismo, el inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.

Por su parte, el propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este. El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción. Hay que tener en cuenta, y tal y como resalta Toribio, que la compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años, lo cual es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre mucho la fluctuación en los precios y el propietario consigue deshacerse de la vivienda.

El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC si el dueño así lo exige. Beatriz Toribio recuerda que es importante tener en cuenta que el precio de la opción de compra y la parte de los alquileres que se descuente del precio final al ejercerse la opción de compra, “se podrán deducir en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual”.