Radiografía de una hipoteca: las 5 cosas que tienes que saber antes de firmar

La hipoteca es uno de los desembolsos más importantes que va a realizar un ciudadano en toda su vida. Por ello es importante conocer algunos puntos antes de dejar tu firma en un documento. Los tipos de interés, las comisiones, o la naturaleza de la hipoteca son solo alguno de las claves que mirar antes de decidirse por una u otra.

1. Tipo de hipoteca: variable, fijo, mixto

Uno de los primeros puntos en los que hay que fijarse es qué tipo de hipoteca se quiere. Hay tres opciones a tipo variable, fijo o mixto. En los préstamos variables, la cuota que pagas cambia en cada revisión, según la variación del tipo de interés, en este caso según el Euríbor, que todavía sigue en negativo (-0,112%). Los tipos fijos, por su parte, son por naturaleza más altos que que los variables, pero incorporan la tranquilidad de no verse afectados por los movimientos de los tipos de interés. Siempre pagará lo mismo.

La posibilidad intermedia es la del tipo mixto. En este caso es un tipo variable que incorpora un primer tramo fijo, que puede ser de 3, 5 o incluso 10 años. En caso de escoger variables o mixtos, la Asociación de Hipotecaria de España recomienda calcular su capacidad de endeudamiento en un escenario de tipos al alza.

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 41,8% de todos los préstamos que se firmaron para comprar una vivienda en España tomaron como referencia un tipo de interés fijo. Desde que el INE tiene registros, desde enero de 2009, nunca se habían alcanzado estas tasas.

2. Los gastos de la hipoteca

A la hora de formalizar un préstamo hipotecario hay que hacer frente a unos gastos. Los primeros están derivados de la compraventa de la vivienda, como la gestoría o el notario. Luego están los relacionados con la hipoteca, tras la nueva ley hipotecaria son los bancos quienes tienen que pagar todos los gastos menos la tasación, este es el único que deberá afrontar el cliente.

En las hipotecas, hay dos gastos bastante importantes: el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentado y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Ambos son impuestos de carácter autonómico. Es decir, cada comunidad aplica el porcentaje sobre el valor del inmueble que considera adecuado.

3. Tipo de interés y TAE

Dos términos a tener en cuenta antes de firmar una hipoteca: el tipo de interés y la TAE (Tasa Anual Equivalente). El TIN es el porcentaje que cobra el banco al cliente por el dinero prestado. El cliente sabe cuánto dinero en intereses tendrá que devolver al banco. Por otro lado, la TAE es el porcentaje que indica el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero. La TAE incluye el tipo de interés nominal (TIN), las comisiones y gastos bancarios, así como el plazo de amortización.

De esta manera, la tasa anual equivalente ofrece información más clara y certera sobre el precio total a pagar por un producto financiero, por lo que resulta más útil para comparar entre la oferta disponible.

4. Comisiones

Las comisiones son una de las partes de un contrato (sea cual sea) que más preocupa al ciudadano. Cuánto dinero voy a pagar por un servicio bancario. La concesión del préstamo por parte de la entidad suele llevar asociado el cobro de una comisión que, bajo el nombre genérico de comisión de apertura, engloba los gastos de estudio y tramitación del préstamo. Suele ser un tanto por ciento del importe del préstamo con una cuantía mínima. Asimismo, la hipoteca también puede llevar asociada una comisión por amortización anticipada, que solo se aplica si se paga antes de plazo la hipoteca.

5. Amortización

Un préstamo hipotecario se puede amortizar, parcial o totalmente, durante su periodo de vida. Esto quiere decir que podemos ir cancelando nuestra deuda conforme vayamos ahorrando dinero. La entidad podrá cobrarle en concepto de indemnización por desistimiento una cantidad pactada previamente y en base. En caso de contratar un préstamo a tipo fijo o mixto, también podrá cobrarle una compensación por riesgo de interés.

Desde iAhorro aconsejan que si la intención es amortizar la deuda “nos interesa más una hipoteca variable porque las comisiones por amortización son menores a las de la hipoteca fija”. Si cancelamos nuestra hipoteca antes de tiempo, estaremos realizando una amortización total del préstamo. A la hora de firmar la hipoteca, estas comisiones se pueden negociar. La ley solo marca el máximo que las entidades pueden cobrar a los clientes por amortizar su préstamo de forma parcial o total.