Anna Gener (Savills Aguirre Newman): "El urbanismo es un gran cohesionador social, un generador de oportunidades"

La junta directiva de PIMEC, la de la Cámara de Comercio de Barcelona, el patronato de la Fundación Museo Picasso o el de la Fundación Cares son algunas de las responsabilidades con las que compagina su trabajo como CEO de la consultora Savills Aguirre Newman Barcelona la economista Anna Gener.

Directiva muy comprometida con la vida cultural y económica del país, está convencida de que el urbanismo es un elemento clave en el desarrollo social y empresarial de una ciudad. Apuesta por la adaptación al cambio y la transformación en un sector que aparenta ser reacio al mismo. "Si las necesidades sociales cambian, el urbanismo también tiene que cambiar", sentencia. 

El Banco de España se arma de nuevas herramientas para evitar burbujas

Acabamos de cerrar un ejercicio que pensábamos que era el final de la pandemia, pero aparece una nueva variante y lo cambia todo. ¿Cómo ha afectado al negocio inmobiliario?

Debemos distinguir dos grandes grupos de actividad en el sector: el residencial, por un lado, y oficinas, logística y retail, por otro. En vivienda, que es la gran inversión que la mayoría hacemos en la vida, estamos en una fase de recuperación absoluta respecto a las ventas de antes del covid. La demanda presiona con fuerza y tenemos poca oferta, sobre todo en obra nueva. Una situación de mercado perfecta para que suban los precios.

Hay un cierto consenso de que el encarecimiento se sitúa en el 4% aproximadamente. Hace falta vigilar que el mercado se mantenga sano, esto es, que la oferta acompañe a la demanda, en ubicaciones deseadas, con las características que se piden y a precios que se puedan pagar.

El Banco de España considera que, aún con el aumento de la demanda, no se dan las condiciones para hablar de burbuja inmobiliaria. ¿Comparte este criterio?

Absolutamente. Hablamos de burbuja cuando se produce una escalada de precios incontrolable. En la crisis de 2008 vivimos crecimientos de dos dígitos. El sector no desea esta situación. En aquel momento de locura, que era tan fácil comprar una vivienda, se estaba construyendo en lugares donde no había demanda. Además, ahora se actúa con más rigor, tanto en la financiación como en la concepción y la entrega del producto.

Se ha aprendido de aquella experiencia y eso nos aleja de la burbuja. Es cierto que hace falta más oferta para atemperar precios pero se debe poder construir donde haya demanda. La queja del sector es que existe poco suelo finalista en los focos donde se piden viviendas, un factor que sumado al incremento de los costes de producción y la escasez de la mano de obra no ayudan a la contención de precios.

¿Y el alquiler?

Seguimos teniendo un gran déficit no sólo de viviendas de alquiler sino de viviendas con un alquiler asequible, por debajo de los precios de mercado. Y para esto sólo hay una solución posible: la colaboración público-privada.

¿El sector privado está interesado en este tipo de inversión?

Sí, hay dinero de un perfil inversor más institucional dispuesto a una rentabilidad limitada siempre que se le garantice seguridad, que no se va a interrumpir el flujo de renta y que en caso de interrumpirse tendrá herramientas jurídicas. Es difícil de explicar cuando se dan casos de desahucios, situaciones vitales injustas. Las familias tienen derecho a la vivienda, pero lo que no está tan claro es que deba sufragarlo un inversor privado, quizá en estos casos debería responder el sector público.

Ante el auge del comercio electrónico, algunos analistas hablan ya de la logística como un valor refugio ¿qué hay de cierto?

La logística es el segmento de actividad que más se ha transformado con la pandemia. Y es una transformación que será sostenida en el tiempo porque va asociada a un cambio de hábitos de la sociedad, la compra por internet. Más que un valor refugio diría que es un sector de futuro, donde hay mucho dinero que quiere entrar pero que se encuentra con grandes dificultades porque hay actores que llevan años y que tienen una situación privilegiada en el mercado.

Seguiremos comprando en tiendas y centros comerciales pero debemos prepararnos urbanísticamente para poder integrar este cambio de manera razonable en nuestras ciudades. A veces, a los municipios les da miedo la logística porque tradicionalmente se asociaba a actividades que generaban poco empleo y puestos de trabajo poco cualificados. Pero ha cambiado mucho. Se requieren trabajadores con competencias digitales que cuestan de encontrar.

¿Es el miedo a construir un país de almacenes en lugar de un país de industrias?

Efectivamente es un poco el discurso establecido. No creo que sea incompatible. No podemos negar la realidad. Comprar por Internet satisface una demanda real y debemos planificarnos logísticamente. Esto no quiere decir que, a la vez, no tratemos de acoger a la industria. No es una competición entre actividades. Insisto: la logística se ha transformado, también aporta valor y se la denuesta por falta de conocimiento.

¿La sostenibilidad está transformando el mercado?

Las ciudades deben tener como objetivo cero emisiones. Los principales inversores ya tienen consciencia de que hay que construir edificios de oficinas y naves logísticas que no sean contaminantes. El gran agujero lo tenemos en la vivienda. Los fondos ‘Next Generation’ pueden ayudar pero sería necesaria alguna iniciativa de colaboración público-privada para esta nueva transformación como, por ejemplo, la de ‘Barcelona ponte guapa’ de hace unas décadas.

¿Qué está pasando con los locales que dejan vacíos los bancos?

Hay muchos locales vacíos y habrá más en el futuro debido a este cambio de comportamiento en los hábitos de compra. Seguiremos teniendo ejes comerciales e incluso tiendas más interesantes, que ofrecerán experiencias y se esforzarán mucho porque las pisemos. Pero habrá muchos locales que difícilmente volverán a ocuparse con una actividad comercial. Es necesario cambiar la normativa para adaptarse. El urbanismo debe ser garantista y pensar en una ciudad equilibrada. Los comercios vertebran barrios. Pero si las necesidades de la sociedad cambian, el urbanismo también tiene que cambiar.

¿Qué propone?

En aquellos locales que se permita cédula de habitabilidad, viviendas. No es tabú en otras ciudades del mundo. Londres, Amsterdam, Nueva York... ciudades absolutamente dinámicas, tienen viviendas en sus plantas bajas. También hay que ver cómo se regulan y ordenan las plantas bajas que ya se están utilizando con actividades complementarias a la logística, como las que se usan como centro de reparto.

En este contexto, ¿qué papel juegan los edificios de oficinas?

Es dónde tenemos el gran reto. En inversión, ha sido una año extraordinario. En España, se han destinado 2.500 millones de euros, de los cuales 1.850 millones han ido a parar a Barcelona. La capital catalana ha captado el 74% de toda la inversión española. Porcentaje que es todavía más significativo si se tiene en cuenta que el parque de oficinas de Barcelona es la mitad del que tiene Madrid.

Ahora bien, el desafío lo tenemos en la ocupación que, al final, es la economía real, el espacio ocupado por personas que desarrollan una actividad económica. Uno de los grandes retos que tenemos, que transciende al sector inmobiliario, es pensar cómo queremos trabajar en el futuro. Debemos pensar qué hemos aprendido de la pandemia para trabajar mejor, con más bienestar para los trabajadores y más eficiencia para las empresas. No podemos volver como autómatas a trabajar como lo hacíamos antes del covid.

Hay empresas que han cerrado sus sedes y han apostado por fórmulas como el coworking...

Se tienen que explorar nuevas maneras de trabajar pero no olvidemos que hay 1.850 millones de euros en Barcelona invertidos en oficinas y prácticamente el 100% son fondos internacionales. La lógica que hay detrás es que, ya sea en una sede central o en nuevas fórmulas como el coworking, deberá existir un espacio de trabajo profesionalizado fuera de casa. Quizá el concepto oficina quedará obsoleto y le cambiaremos el nombre, pero no habría tanto dinero colocado si no se le viera futuro.

Con la incertidumbre de posibles nuevas variantes del virus ¿se pueden hacer pronósticos?

La realidad es que el mercado de inversión ha respondido muy por encima de las expectativas durante la pandemia. Se está colocando mucho dinero en oficinas y logística. También ha sido una sorpresa la fuerza que tiene Barcelona en los mercados internacionales. Se está captando dinero a largo plazo de fondos conservadores, que tienen voluntad de permanencia y que son exigentes con el producto.

¿A qué se debe?

A grandes proyectos urbanísticos como, por ejemplo, el 22@ de Barcelona. Una idea gestada hace más de 20 años que todavía da fruto. El urbanismo es una gran cohesionador social, un gran generador de oportunidades. Si en aquel momento no se hubiera apostado por convertir las industrias y almacenes del barrio del Poble Nou en oficinas y hoteles, no podríamos captar ahora a tantas empresas. Deberíamos estar pensando y facilitando el próximo gran proyecto, el próximo 22@. El retorno es a largo plazo.

¿No se está haciendo?

Se están haciendo algunas cosas pero un proyecto tan ambicioso como lo fue este en Barcelona, no.

¿Qué hay que tener en cuenta para el año que estrenamos?

El gran objetivo debería ser crear mercados equilibrados en cada uno de los segmentos para mantener los precios en horquillas razonables y no detener la actividad económica. De esta manera también contribuimos a la cohesión social y a que se pueda acceder a una vivienda, ya sea de compra o de alquiler, sin una tasa de esfuerzo tan exigente como la actual. Otra de las grandes tendencias será la sostenibilidad. Hay que hacer más eficiente energéticamente el parque de viviendas. Las oficinas ya lo son.

Suscríbete para seguir leyendo