MERCADO HIPOTECARIO

El sueño improbable de las hipotecas gratis

La entidad danesa Nordea Bank Abp comercializa un préstamo hipotecario a tipo fijo con un interés del 0% a 20 años

El mercado hipotecario en Dinamarca es distinto al español, donde los bancos reciben el beneficio a través de esos intereses

Imagen de archivo de un anuncio de una hipoteca de una entidad financiera

Imagen de archivo de un anuncio de una hipoteca de una entidad financiera / Albert Bertran

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¿Alguien se puede imaginar pedir una hipoteca y que el banco no le obligue a pagar los intereses? Parece un sueño, pero en Dinamarca ha sucedido. La entidad danesa Nordea Bank Abp comercializa un préstamo hipotecario a tipo fijo con un interés del 0% a 20 años. Este anuncio despertó la cuestión sobre si estamos ante una nueva tendencia en el mundo de la financiación en Europa. Y lo primero que hay que considerar para responder es que el mercado hipotecario en el país nórdico funciona de un modo particular.

El gran negocio de los bancos daneses es actuar como intermediarios entre compradores de vivienda e inversores inmobiliarios. Las entidades prestan dinero a través de sus hipotecas y después juntan varias con características similares en un bono (lo que se conoce como titulización) y se lo venden a inversores. Esta práctica si bien también se da en otros países, como España, en el caso de Dinamarca es más habitual, tal y como asegura en un informe Help My Cash. Por lo tanto, su fuente de ingresos no son los intereses de la hipoteca, sino las comisiones por la apertura del préstamo o por su venta a terceros

Por otro lado, el Banco Central de Dinamarca mantiene desde 2012 una política de tipos de interés en negativo con el objetivo de asegurar la paridad de la corona danesa con el euro y así estimular el consumo. Además, Elisabet RuizDotras, profesora de Estudios de Economía y Empresa de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), recuerda que Dinamarca, igual que sucede con otros países del entorno europeo, "se encuentra en un momento de recesión" y de escaso gasto personal. Por lo tanto, están tomando una serie de decisiones de estímulo económico para intentar "que baje el precio del dinero, para que haya más demanda y para que la gente pida más préstamos, lo que se traduce en mayor inversión y más consumo”

¿Lo podríamos ver en España?

Así las cosas, ¿sería posible ver algo similar en España? Ruiz-Dotras lo tiene claro: “sí que es posible, pero poco probable”. La profesora de la UOC insiste en que Dinamarca lo ha podido hacer porque tiene su propia divisa y su propio banco central, además de un mercado hipotecario diferente.

Desde HelpMyCash también consideran que es “improbable” porque supondría renunciar a una de sus principales vías de ingresos. El modelo hipotecario español es mucho más tradicional: el banco presta dinero al cliente para que compre una casa y saca un margen con los intereses del préstamo hipotecario. En consecuencia, “buena parte del beneficio que obtienen las entidades al conceder hipotecas proviene de los intereses aplicados, a diferencia de lo que ocurre en Dinamarca”, explican los expertos de HelpMyCash.

Además, la oferta de viviendas en Dinamarca es menor y existe una mayor demanda, lo que reduce el riesgo de que bajen los precios de estos inmuebles. Esto explica, en parte, que sus bancos se atrevan a hacer titulizaciones; una práctica que es mucho menos habitual en España. Según la Asociación Hipotecaria España, en el país solo están titulizadas alrededor de un 14% de las hipotecas.

Otro punto importante a tener en cuenta es que las entidades financieras de España tienen actualmente problemas de rentabilidad, “lo que hace menos probable que decidan dejar de cobrar intereses por sus préstamos hipotecarios a tipo fijo”, señalan desde el comparador. 

Si este tipo de crédito inmobiliario se comercializara en España habría que tener claro que nada es gratis, ni las hipotecas al 0%. José María Alcañiz, profesor del Centro de Estudios Financieros (CEF), explica que este producto tendría otros vinculados para asegurarse una serie de ingresos: domiciliación de nóminas, de recibos, un contrato de seguro de vivienda… “Te podrán dar la hipoteca a tipo cero, pero siempre que te regalan algo hay una estrategia detrás”, asegura la profesora de la UOC. 

Sin hipotecas al 0%, pero sí al 1%

En España no hay hipotecas fijas al 0%, pero hay bancos que aplican tipos tan bajos que  incluso llegan al 1%. La Hipoteca Fija de BBVA tiene un interés del 1% si se devuelve el dinero en un plazo de hasta 15 años. Muy de cerca le sigue la Hipoteca A Tu Manera Fija de My Investor, que tiene un tipo de interés del 1,09%, también con el plazo de hasta 15 años. Si el cliente quiere un plazo de devolución más amplio, de 20 años, la Hipoteca Real Madrid de Liberbank tiene un interés del 1,15%. Por otro lado, la Hipoteca Fija Online del Banco Santander a 20 años tiene un tipo del 1,2%.

Ahora bien, para conseguir esos tipos de interés hay que contratar una serie de productos vinculados. En los casos de BBVA y Liberbank, el cliente tendrá que domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar y otro de vida. Por lo que respecta a My Investor, además, el cliente tendrá que contratar un plan de pensiones. La hipoteca de Banco Santander es más estricta en este caso, ya que solo concede el 60% del valor del inmueble y hay que domiciliar nómina y contratar plan de pensiones, seguro del hogar y de vida.

El euríbor cumple 5 años en negativo

Los bancos tienen otro frente abierto en la cuestión de las hipotecas, pero en este caso en la categoría de variables. La mayoría de los créditos inmobiliarios variables están sujetos al euríbor, que cotiza en negativo desde hace 5 años. El 5 de febrero de 2016, este índice bajó por primera vez del umbral de cero al marcar -0,002%. Ahora se sitúa en el -0,503% (a cierre de enero), lo que beneficia a los hipotecados, pero reduce las ganancias de los bancos. 

De esta manera, los ciudadanos con hipotecas variables que revisen su hipoteca este mes verán un descuento importante en su cuota. Para una hipoteca a 30 años de 300.000 euros con euríbor +0,99% el ahorro total será de 373,92 euros. Mientras que cada mes pagarán 31,16 euros menos, pasando de los 929,60 euros que pagaban hasta ahora a los 898,44 de ahora, según los cálculos de iAhorro.

Con estos datos en la mano, si el euríbor sigue cayendo, ¿los bancos tendrían que pagar a los clientes? La OCU ha comenzado una campaña para reclamar la aplicación de los intereses negativos de las hipotecas, ya que apuntan a que en muchas de las hipotecas firmadas entre 2006 y 2010, el diferencial aplicable es inferior a 0,5%, por lo que saldría un tipo negativo.

Pero esta exigencia choca con la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio del 2019, y que tiene un apartado que lo deja claro: “el interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo”. Es decir, el banco no podrá pagar al cliente por una hipoteca y marca cero como el suelo. Pero para las hipotecas anteriores no hay nada escrito, por lo que el Banco de España deja en manos de los tribunales la posibilidad de que aquellos hipotecados cuyo préstamo registre ahora un interés negativo por el desplome del euribor recuperen el dinero.

El profesor Alcañiz señala que parece “muy difícil” que esa devolución pueda ocurrir, ya que supondría muchísimo dinero para los bancos”. . Pero Elisabet Ruiz-Dotras apunta que el cliente "tiene todo el derecho y que debería ser así", aunque matiza que lo más normal es que no se consiga nada a menos que se recurra a la justicia de la Unión Europea. “Es difícil porque es una minoría, porque tiene que ser gente que contrató una hipoteca variable casi sin diferencial”, afirma.

A pesar de que el euríbor lleva en negativo muchos años, las hipotecas a tipo fijo constituidas van aumentando poco a poco. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en noviembre de 2020 (último dato disponible) se registraron 28.756 hipotecas sobre viviendas. El 49,2% de ellas se constituyó a tipo fijo. Un porcentaje que crece con fuerza en los últimos años. En el mismo mes de 2019, el porcentaje de hipotecas nuevas a tipo fijo era del 45%; del 39%, en 2018; y del 3,5%, en 2010.

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El miedo a que el índice de referencia vuelva a subir al 5%, como los años previos a la crisis económica, y la seguridad de saber lo que se va a pagar mes a mes hace que las hipotecas a tipo fijo sean más demandadas, aunque los expertos coinciden en que el euríbor aún tardará en volver a la senda positiva, pero una hipoteca se suele firmar para un largo periodo de tiempo (10,15, 20 o incluso 30 años) “y pueden pasar tantas cosas en todo ese tiempo”, puntualiza Ruiz-Dotras. “La gente prefiere estabilidad. El ser humano no está preparado para la incertidumbre, por lo que te alejas de todo aquello que la genera”, añade. Los bancos también potencian este tipo de hipotecas dándoles más facilidad al cliente para contratarla, porque les beneficia económicamente y, tal y como apunta la profesora de la UOC, “ellos también prefieren la certidumbre”.