El futuro del sector inmobiliario

El mal negocio de los apartamentos

La venta de viviendas junto a la playa tendrá dificultades porque el modelo vacacional ya es otro

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JOSEP-FRANCESC VALLS

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Están volando por ahí unos 50.000 millones de euros que podrían inundar los mercados en los próximos cinco o diez años. Se trata de una cantidad nada despreciable que revitalizaría la maltrecha situación económica española. ¿Qué habría que hacer para capturar este suculento negocio? Sencilla y llanamente, encontrar clientes. Si finalmente aparecen, la pregunta siguiente es: ¿qué impacto tendrían esos dineros en la economía?

En la costa española hay entre 700.000 y 800.000 chalets o apartamentos vacíos. Se construyeron para vender al doble o al triple de su coste, pero la crisis cogió a los promotores con el paso cambiado. Las previsiones de venta siempre fueron exageradas, pero el mercado nacional, y sobre todo las expectativas de interesar a los extranjeros, convirtieron el mercado inmobiliario residencial español en algo voraz para los ayuntamientos, los intermediadores y los clientes.

Han caído los precios. En la ciudad de Barcelona -estamos hablando de suelo urbano-, lo suficiente como para que en pocos meses se produzca el ajuste entre lo que los clientes quieren pagar y lo que los promotores están dispuestos a bajar. Pero en la costa ¿hay compradores posibles a 60.000, 160.000 o 360.000 euros? El chaletito o el apartamento en la costa se convirtió en el sueño dorado de las clases medias europeas y españolas en plena efervescencia del modelo de sol y playa. Pasar unas semanas en la segunda residencia propia no solo era señal de poder adquisitivo sino de un modelo social, de nuevas relaciones, de nuevo estatus, que ha imperado mientras la playa ha sido el eje de las vacaciones. Cuando los europeos pasaron a otro modelo vacacional basado en los multiviajes, ¿cuál era el aliciente de poseer una segunda residencia en la costa? Elboomde la construcción durante la primera mitad de la década pasada, la presión de la oferta y la voracidad de todos en torno a la inversión en el ladrillo escondieron ese cambio de modelo vacacional. Cuando la crisis hizo saltar por los aires el tinglado, emergió con crudeza que hacía tiempo que se estaban esfumando los compradores de este producto.

El Gobierno español se ha sacado de la manga un márketing creativo que para sí quisieran las más exitosas empresas: aquellos extranjeros que compren por encima de 160.000 euros recibirán como bonus la residencia. Se ha abierto el concurso de los disparates, a ver si tras alguno de ellos aparecen clientes que quieran comprar estos estocs del despilfarro: europeos periféricos fans del viejo modelo vacacional; nacionales o extranjeros que perciban los precios de derribo como una oportunidad de inversión. Estamos hablando de precios rebajados para un viejo producto en busca de un nuevo mercado inversor.

En el supuesto de que, de una u otra manera, se hallaran compradores, ¿cómo afectarían a la economía española estos ingresos? Los propietarios de los pisos son los promotores inmobiliarios, aunque llevan años orientados o tutorizados por los bancos, que son en definitiva los que adquirieron todo el riesgo y los que tienen que sacar las castañas del fuego. Elbanco malova a quedarse la mayor parte de estos apartamentos al hacerse cargo de todo el inmobiliario de Bankia, Banco de Valencia, CatalunyaCaixa y la mayoría de las cajas fusionadas que pecaron impenitentemente. Es decir, que los bancos, sobre todo elmalo, van a tener que crear departamentos especializados en venta de pisos y buscar los clientes. El primer subproducto va a ser la financiación de las operaciones, aunque deberán competir con elcash.A medida que los bancos reduzcan sus estocs de pisos empezarán a cubrir los costes de venta, los de aprendizaje del negocio (que no serán pocos), y de este modo se resarcirán de los créditos fallidos. Si todo avanzase sin dificultades, ¿en qué plazo empezaría a ser rentable la operación? Elbanco malose toma 15 años. Eso sería un escenario razonable. Pocos afirmarían que se trata de una operación interesante, aunque a su vez hay acuerdo en que las alternativas para salvar los muebles son muy pocas.

A la espera de encontrar a nivel local fórmulas de reutilización social de los pisos vacíos o destrucción de los que afean el territorio urbano, hay que cerrar de una vez el episodio de voracidad inconfesable por parte de muchos: de los gobiernos que han incitado a este tipo de riqueza raíz; de los ayuntamientos que han visto cómo se nutrían las arcas públicas (y permitían que ocurriera lo mismo con las privadas recomendadas o propias); de los promotores que han desarrollado gran parte del negocio basado en una especulación sobre dinero de otros, y de los privados que se han dejado embaucar con unas compras de algo que hoy no es pieza fundamental del modelo vacacional. Catedrático de Esade.