Sin peligro a la vista, pero con algún riesgo

Nos apresuramos a darle al lector la conclusión de este artículo: no hay burbuja inmobiliaria en España en estos momentos. Eso no quiere decir que, como en toda situación del mundo de los negocios, no haya riesgos (donde no hay riesgo, no hay rentabilidad). En el artículo daremos las razones que avalan nuestra negación de una situación de burbuja y en qué hay que tener cuidado especial en estos momentos.

Los temores de estos días han venido motivados por unas advertencias sobre los precios de la vivienda que hicieron el Fondo Monetario Internacional y el Banco Central Europeo, ¡advertencias que no se refieren a España! De todos modos, dan pábulo a los agoreros del sector inmobiliario, y de la vivienda en particular. Llama la atención el deleite que encuentran algunos en la crítica a un activo que representa el 80% del patrimonio de las familias y que ocasiona una buena parte de la actividad económica general: además de los puestos de trabajo que genera la promoción, rehabilitación y mantenimiento de las viviendas, su nivel de precios afecta a la riqueza de las familias de manera muy importante y a su disponibilidad a consumir.

Factores para una burbuja

Se forma una burbuja en un mercado cuando los precios son determinados por compradores que se basan en un convencimiento de que éstos subirán indefinidamente y sin ninguna conexión con los fundamentales del mercado (los fundamentales son las variables que se usan de ordinario para evaluar los precios en un momento determinado). Además, esas compras son especulativas, en el sentido de que buscan un beneficio rápido, muchas veces sin otorgar ningún uso al bien de que se trate.

Una burbuja requiere que se observe un crecimiento importante en los precios, que éstos no tengan relación con el uso del bien, que haya muchas operaciones y que una parte importante de estas estén a cargo de espontáneos (gente ajena al mercado habitualmente). Ninguno de estos factores se observa en la actualidad.

La caída del precio medio anual del metro cuadrado desde su máximo en el 2008 hasta el pasado año ha sido del 27%. Estamos muy por debajo de los precios de la década pasada; en estos momentos se ofrece vivienda nueva por debajo del precio que tenía el suelo entonces. La variación anual del precio medio de la vivienda en el 2003 fue del 17,5% con aumentos entre el 8% y 19,9%, según la comunidad autónoma. Por el contrario, en el 2016 dicho incremento se redujo al 1,9%, oscilando la variación de las comunidades autónomas alrededor del -1,8 y el 5,6%. Los mayores incrementos han sido del 5% y el 6% en comunidades autónomas como Madrid, Catalunya y Baleares. El aumento elevado y generalizado de los precios de la década pasada es esta vez moderado y limitado a determinadas zonas, sobre todo aquellas en las que escasea vivienda disponible para su venta como es el caso, por ejemplo, de la zona norte de Madrid.

Estamos en niveles muy bajos de actividad en los mercados de la vivienda. Las viviendas iniciadas en el 2006 ascendieron a 760.178 unidades, en el 2015 únicamente fueron 47.178 (un 6% sobre el total del 2006). Según el último dato disponible para marzo del 2016, el acumulado de viviendas iniciadas eran 16.343 unidades (el mismo periodo 10 años antes, 174.686). El número de transacciones se sitúa alrededor de la mitad de las llevadas a cabo en los años cercanos a la crisis: en el 2006 fueron 955.187, y en el 2016 llegaron a 457.689.

Menos vivienda nueva

La caída es más dramática si se centra la comparación en la vivienda nueva: en el 2016 las transacciones de vivienda nueva representaron poco más del 11% de las llevadas a cabo el año 2006. La necesidad de vivienda nueva proyectada para el presente año se cifra en torno a las 100.000 viviendas, mientras que el pasado año las viviendas terminadas únicamente cubrían una tercera parte de esta necesidad.

El total de la financiación bancaria al sector inmobiliario, promotores y familias sigue disminuyendo, con lo que las operaciones se hacen con mayor compromiso de fondos propios (las nuevas hipotecas son menos que las compras de viviendas). Así, las operaciones actualmente implican un mayor esfuerzo económico para quien la desempeña y un retorno de la inversión inicial prolongado en el tiempo, a diferencia de antaño, donde los retornos eran casi inmediatos. Por eso, más allá de los inversores internacionales (fondos), la mayoría de la compras son realizadas por personas que desean usar el bien o explotarlo mediante arrendamiento por un plazo que no es de corto plazo.

Además de las consideraciones anteriores, también puede haber un recurso a la lógica, ¿cómo puede ser que un sector pase de la más dramática de las crisis conocidas (con desaparición de la mayoría de las empresas, caída vertiginosa de los precios, casi desaparición de la actividad) a una burbuja?

Falta de suelo

A pesar de que no haya una burbuja, como se decía al principio, hay riesgos en la situación actual referidos al precio que vienen dados por la escasa disponibilidad de suelo en condiciones en los sitios donde los promotores quieren promover y no hay suelo suficiente disponible. En esos sitios los promotores están dispuestos a invertir porque ven demanda, ya que son sitios donde la gente quiere vivir y se encuentran compradores con capacidad adquisitiva, normalmente ligada a la creación de empleo. El suelo puede ser insuficiente en esos lugares por la inadecuada regulación urbanística y una gestión cansina. Ello podría inducir a los promotores a pujar precios cada vez más altos con la esperanza de que el precio de la vivienda siga subiendo. No veremos crecimientos importantes de precio en el futuro inmediato y toda valoración de suelo que incorpore expectativas corre un gran riesgo. De todos modos, ese riesgo, en caso de ocasionar pérdidas, no provocará las crisis de antaño, porque estarán financiados -principalmente- con fondos propios.

Creemos que no se verán crecimientos significativos en el precio porque -a pesar de las caídas de precios que se han puesto de manifiesto arriba- la vivienda no está barata en España. El ratio más representativo al respecto es el de precio de la vivienda respecto al ingreso de las familias. El ratio con una mayor solvencia es el publicado por el Banco de España, el que, si bien ha bajado desde su máximo en junio del 2007, cuando los hogares necesitaban 9 veces su renta bruta anual para poder comprar una vivienda media, a las 6,77 veces (que se pueden ver como 6,77 años) en diciembre del 2016, está todavía un nivel elevado.

Después de la pronunciada caída de los precios de la vivienda desde su máximo en la década pasada, el cambio de tendencia observado desde el 2014 no se traducirá en incrementos importantes en el futuro inmediato. Sin embargo, debe recomendarse cautela a los promotores y agilidad a las administraciones públicas involucradas ante el aumento en el precio del suelo observado en determinadas plazas.