Pendientes del vaivén cíclico

El inmobiliario es un sector económico estratégico. La construcción residencial se caracteriza por provocar flujos de demanda muy fuertes para el resto de los sectores económicos (materiales de construcción, metal, madera, servicios financieros, comerciales y de transporte). Si la construcción funciona, todo funciona. Estas ventajas han convertido la construcción residencial en la víctima propicia de las políticas de frenada y aceleración por parte de los bancos centrales y de las administraciones públicas. Tipos de interés y disponibilidad de crédito han provocado fuertes fluctuaciones, paralelas a la evolución de la economía general. El ciclo actual es el sucesivo de acumulación y desacumulación de estocs residenciales o ajustes de inventario realizados, y sobre todo afectado por los cambios experimentados en la oferta de crédito. Efectivamente, el sector inmobiliario, como el resto de sectores de la economía, está sujeto a los vaivenes cíclicos. Los teóricos de las fluctuaciones económicas señalan, en este sentido, que el ciclo de la construcción se inscribe en un intervalo temporal de aproximadamente 10 años.

Pensar que en el 2017 estamos entrando en una nueva burbuja inmobiliaria es una de las incógnitas del actual momento económico. Por hábitos históricos, factores psicológicos y motivos legales y sobre todo de inversión, la opción a la propiedad ha prevalecido y prevalece sobre el alquiler. Y en estos últimos tiempos aún más, por condiciones favorables en los plazos hipotecarios y, sobre todo, por disfrutar de unos tipos de interés particularmente reducidos. De este modo, los saldos líquidos de las familias se han orientado a favor de los bienes inmuebles y en contra de cuentas de depósito y posiciones en activos financieros.

Capacidad de compra

Por la acumulación de riqueza que ello supone es comprensible que el problema de la burbuja pudiera ocasionar un nuevo desastre. Primero, por el mismo desequilibrio en el ámbito de las finanzas familiares y, segundo, porque un paro en el sector supondría una lacra importante en la salud económica del país.

Cerca del 89% de los de individuos españoles que actualmente tienen más de 40 años son propietarios de al menos una vivienda. La propiedad de una vivienda por parte de un hogar está estrechamente vinculada a su capacidad de compra, y, por tanto, a la dinámica de obtención de ingresos o de generación de ahorro, tanto actual como futura, así como a la capacidad de endeudamiento contra estos ingresos futuros. La cultura de la propiedad en España, la evolución de los precios de los activos inmobiliarios familiares y en general la transformación de los balances patrimoniales de los hogares actúa al mismo tiempo como un cojín en un marco de envejecimiento de la población comportando implicaciones directas sobre los factores determinantes del consumo y la inversión de las familias, rúbricas que explican casi las tres cuartas partes de la actividad económica.

Cultura de la herencia

El valor del patrimonio inmobiliario en vivienda es en la actualidad de cuatro veces el PIB español y supone el 90% de los activos no financieros de las familias y el 80% de sus activos totales. El número de viviendas familiares contabilizados en España es en el 2017 de unos 23 millones y está en manos de 15 millones de hogares. Se puede afirmar, por tanto, que la casa en propiedad ha sido el principal mecanismo de acumulación de riqueza de los españoles y una de las principales fuentes de seguridad económica. La realidad, sin embargo, es que una fuerte cultura de la herencia hace que este activo casi nunca se transforme en líquido y que muchas personas mayores con pocos recursos económicos mueran ricas en patrimonio que, generalmente, pasa a sus herederos.

La explosión de la burbuja se asocia muy directamente a la posibilidad de que a corto plazo suba el precio del dinero. ¿Están a la vista alzas en los tipos de interés? Probablemente. Los condicionantes decisivos son una buena evolución coyuntural económica europea y el referente de la subida de tipos de la FED estadounidense. En la medida en que el peso de Alemania y Francia predomine en el entorno del gobernador del BCE, hay que esperar alzas de tipos. Sin embargo, por ahora, no veo previsible que el tipo de interés haga explotar la burbuja inmobiliaria como consecuencia de desajustes financieros a los presupuestos de las familias. El peligro residiría en cuál sea la trayectoria inmediata del ciclo económico.