El mismo perro con distinto collar

Enric
HERNÀNDEZ

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La burbuja inmobilaria del cambio de siglo, que estalló en el 2008 a raíz de la crisis financiera internacional, obedecía a distintos factores sociales y económicos. Algunos de ellos ya no están presentes en España, o su influjo en el mercado se ha debilitado notablemente. Otros siguen ahí. Pero también han aparecido nuevos fenómenos, producto de la globalización, la transformación mundial del transporte aéreo de pasajeros y la revolución digital, que explican el resurgir del negocio del ladrillo como vector fundamental de la economía española. Fundamental... y no exento de riesgos.

El apego de los españoles a la vivienda en propiedad, y a la segunda residencia en ciclos expansivos, recibió en los años 90 un importante impulso institucional. Los gobiernos de Felipe González y José María Aznar estimularon el negocio inmobiliario mediante fuertes deducciones fiscales a la compra y el fomento de la competencia en el mercado hipotecario. Los tipos de interés aún eran relativamente elevados, pero la lucha entre las entidades financieras por el crédito personal facilitó el abaratamiento de las hipotecas. En vistas a la desaparición de la peseta, el dinero negro halló cobijo en el ladrillo, propulsando la demanda y los precios. Y la introducción del euro propició una paulatina reducción de los tipos de interés que favoreció el endeudamiento privado.

En 1998, cuando Rodrigo Rato liberalizó por ley el suelo, dio rienda suelta a las recalificaciones de terreno industrial y agrícola para usos residenciales. Tal reforma no solo brindó a ayuntamientos y autonomías una copiosa fuente de financiación; también señaló el camino a las constructoras y a la banca. La constante revalorización de la vivienda la convertía en puerto refugio para el ahorro, alimentando un sobreendeudamiento privado que ha hundido a millones de españoles y corroído los balances bancarios.

La depreciación de la vivienda durante la crisis y el desapalancamiento privado han devuelto atractivo al mercado inmobiliario. El ahorro, nacional e internacional, busca en el cemento residencial la rentabilidad que no halla en la bolsa. Como novedad, los vuelos de larga distancia 'low cost' y la explosión del negocio del alojamiento turístico --gracias a Airbnb y otras plataformas digitales-- han encarecido el alquiler residencial, sobre todo en Barcelona y Madrid, convirtiendo la propiedad inmobiliaria en un lucrativo negocio. Cambia el collar, pero el perro es el mismo. Entre otras razones, porque España sigue sin hallar un patrón de crecimiento económico alternativo al turismo y la construcción.