El sector inmobiliario ensaya nuevas fórmulas para incentivar el alquiler

Aunque el el sector inmobiliario, sobre todo en algunos estamentos de la Administración así como entre los inversores, se insiste en que el alquiler debía ser el gran ganador de la crisis del ladrillo, lo cierto es que a medida que se hace más evidente la recuperación se antoja más complicado eliminar la etiqueta de que este es un país de compradores. Y eso ocurre pese a los esfuerzos empleados en la industria en busca de fórmulas que promuevan el arrendamiento inmobiliario y que permitan modificar la secular proporción de más del 85% de propiedad por el 15% de alquiler.

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Algunas iniciativas, no obstante, contribuyen a modificar esa relación aunque todavía tímidamente. El 'crowdfunding' inmobiliario es una actividad relativamente reciente en España que, además, cuenta con pocas plataformas, pero algunas, como Houser están dispuestas a alcanzar un parque de más de 1.000 viviendas de alquiler en un par de años. "Nuestra actividad es sencilla: se trata de comprar inmuebles (pisos o edificios) que estén en mal estado, rehabilitarlos y ponerlos en alquiler, pero con un plazo determinado de venta", explica Álvaro Luna, uno de los dos socios fundadores de Houser. 

Esta 'startup' es relativamente joven. Aún no hace un año que ha comenzado su actividad. En agosto del 2015 tenía dos pisos en propiedad y en estos momentos cuenta con 21 inmuebles (19 pisos y dos locales). Y su plan de negocio supone un crecimiento exponencial en dos años y medio hasta alcanzar el objetivo fijado. La cuestión no es solo comprar propiedades y reformarlas. Eso, además, se hace mediante un sistema de 'crowdfunding': inversores particulares que están dispuestos a poner dinero en esos proyectos, con un mínimo de 100 euros. De momento, la plataforma ha atraído a 4.000 inversores (pueden llegar a haber hasta más de 100 por inmueble), que en realidad son propietarios de esos inmuebles, que a su vez están alquilados. 

"Houser se encarga de las reformas y la gestión del arrendamiento de la propiedad y de su venta cuando llega el momento", explica Luna. "La rentabilidad media de la inversión es del 6% más la revalorización del inmueble cuando este se vende", agrega. En cada compra, Houser fija objetivos de rentabilidad (aumento del precio de la vivienda) para su venta. Cuando se llega a ese objetivo, el piso se vende cuando se ha liberado del alquiler.

Esta plataforma se ha especializado en viviendas de poca dimensión, de entre 30 y 50 metros cuadrados. "Son pisos de paso, que se alquilan por un periodo específico, para personas solas y que no se establecerán para formar una familia", comenta Luna. Las 21 propiedades que gestiona Houser se encuentran en Madrid, Barcelona y Valencia. Dos de ellas están listas para vender, en Catalunya acaban de adquirir un piso en el Raval y negocia una segunda compra. 

INVERSORES INSTITUCIONALES

La inversión 'amateur' es una alternativa, pero no la única, como bien sabe BMB, una sociedad gestora especializada en la compra de inmuebles que luego destina al alquiler. Pero como dice Josep Borrell, uno de sus socios fundadores, solo invierte en el ciclo bajo de precios para salir cuando estos ya han subido. Así ocurrió en su primera experiencia en Berlín. Llegaron a comprar 100 edificios que luego destinaron al alquiler. "Lo hicimos en el 2007, cuando la burbuja estaba a punto de estallar aquí y en Berlín los precios estaban en torno a los 900 o 1.000 euros por metro cuadrado", cuenta Borrell. 

BMB vendió esos inmuebles siete años después a una media de 2.000 euros por metro cuadrados. en resumen: invirtieron 250 millones de euros y vendieron por 400 millones. Esa operación la han repetido en España. Constituyeron la socimi (sociedad cotizada de inversión inmobiliaria) Optimum RE Spain con una capacidad de inversión de 50 millones de euros. "Compramos residencial en Madrid y Barcelona a unos 2.000 euros por metro cuadrado y el objetivo es vender por encima de los 3.000", explica Borrell.

Ahora acaba de anunciar la segunda socimi, con una capacidad de inversión de entre 60 y 80 millones de euros. el objetivo es comprar a 2.700 y vender a 4.000 cuando los precios alcancen ese nivel. La socimi se plantea la compra de edificios en zonas con alta demanda. En Barcelona ha adquirido en Pau Claris, 126 y Gran Via, 625, entre otros edificios. En conjunto ha puesto en el mercado 200 pisos de alquiler con la primera sociedad inversores y se propone alcanzar la cifra de 300 con la segunda socimi. Ambas acabaran cotizando en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) en el marco temporal que define la ley: dos años, en una operación en la que Arcano es el asesor financiero.

REFORMA COMO PAGO

Desde 2013, con la ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda, se incluye la rehabilitación por renta en el marco de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) de 1994. Si bien esta figura ya se utilizaba en la práctica sometida a la regulación del Código Civil y estaba definida en otros ordenamientos jurídicos, principalmente autonómicos. El inquilino que paga con obras tiene los mismos derechos que cualquier otro, como la duración mínima de tres años del contrato o la posibilidad de terminar el mismo a partir del sexto mes.

Esta figura ya tiene ejemplos prácticos en el mercado, aunque de momento son escasos. Se trata de un piso del barrio barcelonés de La Verneda, cuyo propietario ha aceptado que los futuros inquilinos lo reformen como forma de pago. 

{"zeta-legacy-despiece-horizontal":{"title":"El parque de alquiler se queda estancado en las grandes ciudades","text":"Seg\u00fan datos del Incasol, sobre un parque de poco m\u00e1s de cuatro millones de viviendas existe un estoc de alquiler de una 520.000. El parque es extenso, m\u00e1s que en otras comunidades, pero avanza con gran lentitud, destacan los especialistas, lo que no deja de ser una contrariedad si se considera que m\u00e1s del 50% de los j\u00f3venes por debajo de los 35 a\u00f1os viven de alquiler, \"lo que indica que las nuevas generaciones buscan disponer de flexibilidad para poder alcanzar sus objetivos profesionales y personales\", destacan fuentes de la inmobiliaria Solvia."}}