¿Por qué suben los precios de los pisos?

Durante la burbuja inmobiliaria, en Barcelona y el área metropolitana, no hubo excedente de oferta. No se produjo más de lo que se necesitaba. Sin embargo, los precios se dispararon. Precisamente eso es lo que define una burbuja inmobiliara; la escalada de precios es ajena a la relación entre oferta y demanda. Así lo explica Agustí Jover, economista de Promo Assessors Consultors y especialista en el mercado inmobiliario. La expectativa general de que los precios no iban a caer nunca alimentó esa burbuja, que finalmente explotó, como ya ocurrió en otros episodios de la historia inmobiliaria del país que, seguramente, se habían obviado o menospreciado. 

Cuando la burbuja se hizo añicos, los precios se resistieron igualmente a descender, pero la actividad promotora desapareció por completo. La industria quedó prácticamente desmantelada, mientras que "los propietarios se resistieron a dejar escapar el valor de sus activos", cuenta Jover. El 85%, aproximadamente, del patrimonio de las familias corresponde al ladrillo que tienen en propiedad. Solo el 15% se debe a sus activos financieros. "Si tu futuro depende del valor de esos activos, eres muy reacio a reconocer que ese valor se ha deteriorado", agrega. Y eso, no solo le ocurrió a las familias. También a los bancos, propietarios de una gran parte del parque de viviendas por vender. 

Aceptar esa situación y depurar los excesos llevó al menos siete años: desde el 2007 hasta el 2014. Pero durante ese periodo no hubo nueva producción. Era la respuesta lógica para las zonas en las que sí se produjo un exceso de oferta y se generó un estoc invendible. Pero, se convirtió en un problema para aquellas áreas en las que el parque ya era ajustado y, además, existía demanda embalsada a la espera de que los precios se ajustaran, pero presta a comprar en cuanto hubiera certidumbre de que habían tocado fondo. No se construyó, pero las necesidades de vivienda crecieron. "Una parte de esas necesidades se resolvieron en el mercado del alquiler, que sí crece desde el 2007", cuenta Jover, y, en parte, sustituyó al mercado de compraventa. 

La demanda embalsada, así como la de inversión -ante expectativas de crecimiento de precios y rentas del alquiler- emergió al mismo tiempo que la nueva construcción. Primero los bancos, que decidieron cobrar la deuda de los promotores financiados mediante proyectos conjuntos de promoción que estaban parado. Luego los propios promotores se sumaron a la nueva construcción con los solares que habían acumulado en los años de exceso. Entre los nuevos constructores, se incluyen los fondos de inversión internacionales que compraron carteras de activos de los bancos. Unos y otros se encontraron con el mismo problema: falta de suelo para llevar a cabo nuevas promociones. Especialmente en las poblaciones con más demanda: Barcelona y el área metropolitana, así como en determinadas zonas de la costa la falta de suelo urbanizable es clamorosa. Así que lo poco construido desde el 2014 se ha vendido, incluso sobre plano. Y cada promoción a un precio mayor que la anterior. "Es importante señalar que el mayor repunte en los precios de las viviendas de obra nueva se justifica por la paralización de nuevos proyectos en los últimos tres o cuatro años. Las promociones que se están desarrollando en la actualidad están más adaptamos al consumidor; se comercializan a buen ritmo y con incrementos de precios", reconce Francisco Pérez, director de promoción y desarrollo de la inmobiliaria Solvia. 

¿A QUÉ PRECIO?

Como destaca Jover, la situación no es propia de una burbuja: la demanda excede a la oferta y se genera presión sobre los precios. Suben. ¿Cuánto? ¿Han subido en el 2016 el 7% que registra los notarios o el índice de la tasadora Tinsa para Catalunya; el 12% que la inmobiliaria Engel &Völkers registra en las operaciones realizadas en el barrio de l'Eixample o que algunas webs inmobiliarias dan para el conjunto de la ciudad; o han subido el 5% que determinan los registradores de la propiedad para toda España? La diversidad de indicadores no ayudan a conocer la realidad. De entrada, porque se trata de medias generales. Cuánto más cercana es la foto a un mercado concreto, más se alejan los precios de las medias. La mayor parte de indicadores señalan un crecimiento de los precios del 7% en el 2016 para Catalunya. Pero difícilmente se encontrarán alzas concretas de ese porcentaje. Muy posiblemente, comprar un piso en l'Eixample este año resulte un 12% más caro que hace un año. Y es posible que comprarlo en Sant Andreu sea solo aun 4% más caro. Pero cada operación es diferente.

Además, conviene evaluar qué miden los indicadores. Registradores, notarios, tasadores, inmobiliarias y portales de internet, confeccionan sus índices partiendo de información diferente. Los dos primeros aportan la materia prima de los indicadores que luego publican fuentes oficiales: el Ministerio de Fomento, el INE y la Generalitat de Catalunya. Elaboran sus registros a partir de estos datos basados con el cruce de oferta y demanda --contratos de compraventa o escrituras de propiedad-- que aportan las dos primera fuentes. Los tasadores se ocupan de certificar el valor de las propiedades para que los bancos concedan hipotecas. No son datos de oferta y demanda y suelen reflejar solo las grandes ciudades. Los portales de internet publican los precios de oferta, no necesariamente los de las transacciones. De hecho, Tecnocasa, que realiza un índice de precios en colaboración con la Universitat Pompeu Fabra, reconoce que entre el precio de oferta y las operaciones luego cerradas existe una diferencia, que ellos sí cuantifican: para el 2016, esa diferencia fue del 6%, pero llegó a ser del 14% en los años de la crisis. Los indicadores son una forma de seguir la tendencia del mercado