La construcción de vivienda se concentra donde no hay estoc o ha quedado obsoleto

Aunque el sector inmobiliario se encuentra en un momento de recuperación, los agentes que forman parte de su actividad lamentan que la producción de nueva vivienda resulte alarmantemente baja, cuando ya hay zonas en las que el estoc es insuficiente para atender la demanda. Conviven dos realidades aparentemente contradictorias que, al menos, ilustran la idea de que el parque de viviendas vacías acumulado no es la única explicación para el bajo ritmo de producción actual. Los expertos insisten en que Catalunya debería construir 20.000 viviendas nuevas al año, cuando la producción actual apenas supera las  6.000, según los datos de visados relativos al 2015.

La realidad del sector es tan compleja que resulta casi imposible que una alternativa de conjunto encaje con una situación plena de casuística."Hay demanda y en muchas poblaciones empieza a faltar oferta. Si no se acelera la producción, la demanda en aumento, sobre todo en algunas ciudades que están acabando su estoc, comenzará a presionar los precios al alza", considera el presidente de la Associació de Promotors de Barcelona (APCE), Lluís Marsà. Los promotres insisten que se construye allá donde hay demanda.

No se trata solo de un problema de absorción del estoc, intervienen otros factores. "La realidad es que donde hay más demanda hay muy poco suelo disponible y pocos promotores dispuestos a llevar a cabo grandes proyectos", explica Roberto Blanco, responsable de la inmobiliaria Via Célere en Catalunya, que construye más de un centenar de pisos en estos momentos. Reconoce que donde hay demanda acreditada apenas queda estoc. Sin embargo este se acumula en las zonas en las que no se vende. Además, los bancos no financian los proyectos a menos que la inmobiliaria ya tenga en propiedad el suelo en el que debe llevarse a cabo. "Es el capital mínimo que debe aportar los promotores", exponía recientemente Juan Antonio Alcaraz, director general de CaixaBank.

DATOS DISPERSOS

La diversidad de las fuentes de información inmobiliaria y la tendencia del sector a utilizar las cifras disponibles a conveniencia dificultan una interpretación uniforme del consumo del estoc y su efecto sobre la producción actual. Un reciente estudio de Servihabitat --‘servicer’ inmobiliario con participación de CaixaBank-- defiende que el ritmo de drenaje del estoc es elevado, al menos dos dígitos en el 2015. Pero no sale en todas partes por igual. "En determinadas zonas se está provocando el efecto demanda embalsada, ya que no todo el mundo puede desplazarse o desea hacerlo a las ubicaciones donde está el estoc pendiente de venta", destaca el informe de Servihabitat. Con todo, las previsiones de esa firma es que el estoc de vivienda nueva en Españase habrá reducido de las 675.411 viviendas que había en el 2014 a 349.377 al cierre del 2016. Es decir casi un 50% menos en tres ejercicios.

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Las mismas cifras referidas a Catalunya anuncian una evolución desde las 26.259  viviendas vacías en el 2014 hasta las 4.323 en el 2016, lo que permite a Servihabitat considerar que a finales de este año "solo quedará estoc estratégico muy localizado, pendiente de sincronizarse con demandas efectivas". Por ello, apunta a finales de este ejercicio como el momento ideal para el "relanzamiento de proyectos en su última fase urbanística". Esas cifras son bastante más optimistas que las que maneja la Agència de l'Habitatge de Catalunya, que en el 2013 se refería a un parque de algo más de 79.000 viviendas nuevas vacías. No es previsible que en dos años ese parque se haya reducido a menos de la mitad.

Existen aún visiones más pesimistas en el mercado. Si como estoc de viviendas vacías se considera toda aquella que puede ser destinada a primera residencia –nueva o usada- las cifras son sustancialmente superiores y las posibilidades de venta más reducidas. El estudio 'Tendencias generales del sector residencial español y perspectivas 2015-2018' realizado por el profesor Josep OIiver para Anticipa Real Estate -firma inmobiliaria del fondo Blackstone en España-, establece que el parque de viviendas vacías para uso principal en España era de 983.000 pisos a finales del 2014 y será de 978.000 a finales del 2018, una variación de tan solo el 0,5% que, desde luego no justifica el optimismo entre algunos agentes del sector de que el parque va a ser absorbido con relativa facilidad. No será así. Razón por la cual «conviene desarrollar una política de fomento de los alquileres que hasta ahora no se ha practicado en España», destaca. La compañia Anticipa cuenta con un amplio parque de viviendas en estoc al que le interesa dar salida por vía del alquiler.