«Solo quedarán los que saben gestionar»

OLGA GRAU: Su compañía, Finques Amat, consta entre las empresas inmobiliarias que mejor han superado la crisis. ¿Cómo lo han hecho?

JOANA AMAT: Tenemos un modelo distinto al habitual. La clave ha sido la formación de quienes trabajan con nosotros, que permanecen en nuestra organización durante años. En estos ocho años, desde el 2008, hemos procurado estar muy cerca de los empleados y que aprendan a afrontar los ciclos habituales del sector.

IMMACULADA AMAT: Y también porque nos avanzamos a la crisis del sector. Sabíamos contar grúas. No entendíamos que hubiera oferta donde apenas hay demanda, frente a las zonas donde sí tenemos experiencia: algunos barrios de Barcelona, en Sant Cugat o en Sant Just Desvern, nuestro origen. El ejemplo más claro: también administramos pisos de alquiler. A partir del 2005, cuando nadie intuía lo que iba a pasar, ya advertíamos a los propietarios que tendrían que bajar los alquileres un 20%. Iba contra nuestros ingresos por esta actividad. Si alguien baja un 20% el alquiler, nuestro ingreso baja en la misma proporción.

JOSEP-MARIA URETA: Se entiende si ustedes no son solo vendedoras de pisos.

J.A.: Cierto. Nuestro planteamiento empresarial es dividir la actividad en tres áreas. Tenemos comerciales que compran y venden pisos. Pero también tenemos otros dos departamentos. Uno, es la división patrimonial, que se dedica a la gestión de 21.000 espacios, sean pisos, locales, etcétera. Y el tercero es el dedicado a buscar nuevos proyectos.

J.M.U. ¿Es su departamento de I+D?

J. A.: Sí. Puede ser equivalente a lo que las industrias llaman I+D. En nuestro caso se trata de un área que no existe en la mayoría de empresas competidoras. Se trata de crear nuevas ofertas que ayuden a nuestra actividad principal, la mediación inmobiliaria. Como manejamos muchos más datos que los competidores, esta actividad también es rentable. Lo que se comprueba que es viable, se transfiere a los departamentos de comerciales y a los de gestión de inmuebles. Creamos un prototipo, comprobamos que funciona y lo traspasamos a la fábrica, valga la comparación.

O.G:¿Con tanta información, seguro que saben por qué suben los precios de los pisos?

I.A: Cuando un piso de L'Hospitalet vale lo mismo que otro en Sant Just, Sant Cugat o Cornellà, como ocurría en el 2005, descubrimos que se había salido de toda lógica. Mi indicador personal también puede servir: si mis amigos a los que les va bien, tampoco pueden comprar un piso, es que estamos ante un cambio del mercado. Valen tanto los datos acumulados de la empresa como lo que te dicen amigos y familiares.

J.-M.U.: ¿Hasta dónde han llegado con estos análisis?

I.A.: En el caso de Sant Cugat, por ejemplo, que tanto duró la exageración de precios como su caída. De más de 6.000 euros el metro cuadrado en el pico de la especulación, hasta los 2.200 de hace un par de años.No había lógica ni por encima ni por debajo. Hoy los precios ya empiezan a ser razonables.

O.G.: ¿Y cómo se resisten tantos años de transición?

I.A.: Anticipándose a lo que se veía venir. Insisto en que nuestro gran acierto fue intuir, en el 2005, que vendría una caída muy dura. Llegó hasta la pérdida de ventas del 80%. Como somos una empresa muy implicada en la relación con los empleados -este año se cumplen 50 años de contrato de nuestra primera administrativa, y aquí sigue- les convencimos de que reducir salarios era mejor que despedir.

J.-M.U.: ¿Y los empleados se adaptan?

I.A./ J.A.: En el 2006 suprimimos los variables en el salario. Los hemos recuperado en el 2015. Hemos intensificado la formación, en cualquiera de los departamentos, hasta lograr que quien esté en el área comercial pueda pasar a gestión de inmuebles o a proyectos. Tener empleados con contrato estable ayuda a que puedan adaptarse a las necesidades. La titulación superior que tienen la mayoría de nuestros empleados es clave para esta versatilidad.

O.G.: La crisis inmobiliaria se está superando. Vosotras, por los años de experiencia, sabéis que responde a ciclos económicos. ¿Que experiencia habéis sacado?

JA: En el 2007, el mercado ya estaba enfermo, aunque nosotras conseguimos nuestra mejor cuenta de resultados. Pero sabíamos que venían de promociones de años anteriores y que se iba a parar en seco. Un indicio era que aumentaban los compradores que eran solo inversores, no buscaban una vivienda como hogar.

I.A.: El precio del suelo no paraba de subir desde el 2004. Promotores, especuladores y, al final los bancos que se convirtieron en promotores, crearon la burbuja. Nuestra experiencia en el sector, heredada de nuestra madre desde los años 60, nos hizo ser prudentes. ¡Y aprovechadas! Ampliamos al doble nuestra sede social, gracias al crédito fácil.

J.M.U: Ha quedado la duda de si los precios desorbitados se deben al precio del suelo o es al revés.

I.A./ J.A: El precio del piso marca el del suelo. Los usos del suelo han cambiado y las leyes no lo reflejan. En Barcelona tenemos un plan de los años 70 y solo se ha modificado en pequeñeces, sin tener en cuenta las necesidades de los ciudadanos. El urbanismo debería pensar más en la evolución de la sociedad, las personas. Hace tiempo que proponemos una revisión del uso de los llamados locales comerciales, a menudo obligatorios en determinadas promociones. Cuando una parte importante de nuestras compras ya se hacen por internet, ¿por qué no pensamos en facilitar que tantos locales a pie de calle que llevan años vacíos, se rehabiliten para gente mayor que se mueve en silla de ruedas?

O.G: Les precede la fama de romper muchos moldes en el sector.

I.A./ JA: Desde los orígenes. Fincas Amat la fundó nuestro padre, Joan Amat, en 1948 con 24 años. Falleció en 1952 y nuestra madre, Concepció Amigó, se hizo cargo de la empresa, en un entorno de actividad, la construcción y venta de pisos, en el que dominaban los hombres. Lo hemos vivido desde la infancia. Hemos llegado a ser una empresa con todo mujeres, una plantilla de 50. Ya lo vamos equilibrando...

O.G: Han reconocido que la facturación, más que la plantilla, ha sufrido recortes en estos años de crisis. ¿Cómo cierran el ejercicio del 2015 y afrontan el del 2016?

I.A.: Nuestra plantilla ha variado algo los últimos años, pero la tendencia siempre ha sido ir en aumento. Ha ayudado que, por nuestra experiencia en el sector y nuestra anticipación a la crisis inmobiliaria, nos hayamos presentado a los primeros concursos que hicieron los bancos para desprenderse de algunas de sus promociones. Eso supone incorporar a nuevos empleados. Teniendo en cuenta estas premisas, durante el 2015 alcanzamos una facturación de 4 millones de euros con una plantilla de 63 empleados. A final de año contratamos a otros siete profesionales tras la adjudicación de nuevas promociones de las que se desprenden los bancos.

J.-M.U. : Lo que confirma que lo suyo no es hacer promociones pese a la creación de la Sareb, la sociedad de los bancos y el Estado que se ha hecho cargo de los inmuebles de dificil venta ¿Cómo valoran su actuación en estos años?

I.A: La presencia de la Sareb en el mercado inmobiliario ha tenido un efecto inmediato y comprobable: dos o tres años de paralización absoluta. Pensamos que si se hubiera dado un poco más de margen a los promotores, aunque fuera con quitas importantes de precios, el mercado se habría ajustado con más rapidez.

O.G: ¿Podemos estar ante una nueva burbuja? ¿Hemos aprendido del pasado?

J. A.: Todo depende de los sueldos. Si no suben, difícilmente subirá el precio de los pisos. Pero hay que constatar también un hecho novedoso: los jóvenes tienden cada vez más al alquiler. Desestiman la compra. En el periodo de crisis los alquileres bajaron un 30%, se ha recuperado un 10% desde entonces y ahora suben un 3%. No se incrementará mucho más. Es un tendencia nueva a tener en cuenta.