¿Quién puede reclamar el pago de mi hipoteca?

No es una, ni dos, ni tres...Ya son seis las sentencias dictadas por tribunales de primera instancia españoles en contra de las entidades financieras en lo que parece un nuevo frente judicial para el sector a raíz de las prácticas del pasado. Se trata de las titulizaciones de créditos hipotecarios. Durante los años del 'boom' inmobiliario los bancos empaquetaron los créditos para vivienda concedidos a sus clientes y los cedieron a fondos de titulización que se encargaron luego de vender los títulos o bonos en el mercado. Los años 2006, 2007 y 2008 fueron en los que mayor número de titulaciones registraron las entidades coincidiendo con los mayores volúmenes de créditos hipotecarios concedidos.

La cuestión es que al ceder los títulos también cedieron los derechos --al menos así se refleja en las sentencias que se han dictado hasta ahora--, lo que a efectos prácticos significa que una entidad financiera que ha titulizado una hipoteca no puede luego instar la ejecución hipotecaria de un crédito si el titular de la deuda deja de pagar, ya que no posee el derecho sobre el crédito.

{"zeta-legacy-key":{"title":"Las claves de la CESI\u00d3N DE CR\u00c9DITOS","keys":[{"title":"Hipotecas titulizadas","description":"\u00a0A trav\u00e9s de ellas,\u00a0un gran n\u00famero de pr\u00e9stamos son agrupados en fondos de millones de euros que constituyen un patrimonio separado de las entidades financieras que los concedieron. Estos fondos, a su vez, son participados por inversores que adquieren t\u00edtulos de pr\u00e9stamos hipotecarios, asumiendo el riesgo de las operaciones. De esta manera, las entidades sit\u00faan estos cr\u00e9ditos en riesgo fuera de su balance, a la vez que recuperan parte del dinero prestado, consiguiendo nueva liquidez para la concesi\u00f3n de m\u00e1s pr\u00e9stamos."},{"title":"El 'boom' inmobiliario","description":"El 'boom' inmobiliario\u00a0Hasta el estallido de la crisis financiera en el 2007 y todav\u00eda despu\u00e9s, en Espa\u00f1a los bancos acudieron a titulizar\u00a0sus propios pr\u00e9stamos a medida que aumentaba el precio de la vivienda y se aceleraba la concesi\u00f3n de pr\u00e9stamos en el ciclo ascendente de la burbuja inmobiliaria.\u00a0Entre 1998 y 2005, el precio del suelo se multiplic\u00f3 por cinco en Espa\u00f1a, el precio de la vivienda se increment\u00f3 un 150% y Esa sentencia\u00a0niega a \u2018Uni\u00f3n de Cr\u00e9dito para la Financiaci\u00f3n Mobiliaria e Inmobiliaria Credifimo EFC\u2019 el derecho a ejecutar las cantidades pendientes de pago de una hipoteca. El juez argumenta su negativa en que Credifimo EFC hab\u00eda cedido la adjudicaci\u00f3n de la finca hipotecada al fondo de titulizaci\u00f3n de activos TDA25. Y a\u00f1ade: \u201cComo se trata de un defecto procesal insubsanable, procede dictar\u00a0auto dejando sin efecto la ejecuci\u00f3n despachada\u201d. Esto significa que una entidad financiera no tiene derecho a ordenar la ejecuci\u00f3n de una hipoteca si esta hipoteca ha sido titulizada al 100%el valor total de hipotecas concedidas se multiplic\u00f3 por 10. Tambi\u00e9n el volumen de t\u00edtulizaciones."}]}}

Con ese argumento, varios juzgados han parado ejecuciones promovidas por las entidades financieras. Y éstas comienzan a preocuparse por la nueva situación judicial que obliga al sector a destinar recursos para defenderse en los tribunales de los que puede ser otro alud de demandas. Incluso el Colegio de Abogados de Barcelona ha realizado ya varias sesiones informativas entre los colegiados para abordar los detalles procesales que implica esta situación.

CAMPAÑA EN LOS JUZGADOS

Paralelamente, las plataformas de afectados por la hipoteca han iniciado una campaña para poner en conocimiento de los juzgados de primera instancia las sentencias que se han producido en relación con el tema que acompañan con información detallada sobre el fenómeno de la titutlización hipotecaria. Asimismo, han preparado documentos para que las personas que puedan verse afectadas por esta situación los presenten en los juzgados en su defensa. 

El efecto de esta nueva campaña, sin embargo, parece que tendrá un recorrido menor que el de las cláusulas abusivas de las hipotecas o los suelos hipotecarios. "Se esta consiguiendo que se dicte la nulidad de algunas ejecuciones en los juzgados, pero, al final, los titulares del crédito seguirán siendo deudores y habrá alguien que lo reclamará", afirma Elisa Miralles, de la PAH de Barcelona. "Eso sí, se consigue ganar tiempo para evitar el desahucio", agrega.

El propietario de la deuda puede acudir al juzgado. "De hecho, consideramos que los únicos que pueden reclamar son los bonistas, quienes han comprado los títulos, ya que son los que tiene el derecho", afirma Núria Vilarnau, abogada del Col·lectiu Ronda, que ha representado un caso de esta índole en Granollers. Así lo determina el magistrado Jesús Miguel Alemany Eguidazu, del juzgado número 1 de Fuenlabrada, en la primera sentencia dictada en marzo del 2015.

Esa sentencia niega a ‘Unión de Crédito para la Financiación Mobiliaria e Inmobiliaria Credifimo EFC’ el derecho a ejecutar las cantidades pendientes de pago de una hipoteca. El juez argumenta su negativa en que Credifimo EFC había cedido la adjudicación de la finca hipotecada al fondo de titulización de activos TDA25. Y añade: “Como se trata de un defecto procesal insubsanable, procede dictar auto dejando sin efecto la ejecución despachada”. Esto significa que una entidad financiera no tiene derecho a ordenar la ejecución de una hipoteca si esta hipoteca ha sido titulizada al 100%.

RESPONSABLES DE LA GESTIÓN

En su defensa, las entidades financieras, que han presentado recursos a instancias superiores, argumentan que pese a haber cedido el crédito ellas son las responsables de la gestión de esos fondos de titulización por lo que les corresponde reclamar. Fuentes del sector financiero destacan que al final depende del acuerdo que tenga el emisor de la hipoteca con el fondo de titulización, ya que puede seguir siendo el gestor del crédito y reclamarlo. Pero eso debe estar establecido en el contrato por lo que hay que miralos uno a uno.

No obstante, la última sentencia conocida, la del juzgado de primera instancia número 5 de Gijón de abril de este año, en relación a una cesión de crédito de UCI, una firma financiera del Banco Santander, destaca que "la práctica casi general de las operaciones de titulización es la cesión total de derechos del crédito. Si se considera que estamos ante una cesión del préstamo garantizado con hipoteca, la legitimación ordinaria para las acciones que derivan del crédito hipotecario corresponde al participe (en este caso el Fondo) y la entidad emisora es una cedente sin legitimación, a menos que la ley le otorgue una legitimación extraordinaria". De hecho el argumento de esas sentencias es el de 'falta de legitimación activa' de quien reclama la deuda.

El problema para el hipotecado, en todo caso, es saber si su crédito ha sido titulizado o no, ya que las entidades financieras no han informado en general a sus deudores de la venta de su deudo en el mercado. La conocida como cláusula de 'cesión de crédito' que se incluye en los préstamos hipotecarios establece que, desde la firma del contrato, los deudores consienten una futura cesión del préstamo renunciando a ser informado. Según la PAH, esa cláusula ha sido declarada abusiva en varias ocasiones, incluyendo una sentencia del Tribunal Supremo, pero eso no ha supuesto su eliminación de los contratos ni el cese de su utilización por parte de las entidades.