El Banco de España anticipa que la vivienda bajará más en el 2011

El mercado inmobiliario español todavía tiene margen para reducir precios en el 2011. El Banco de España considera que, aunque en el 2010 «algunos factores fiscales han podido amortiguar el ajuste de precios, en el 2011 parece probable que los precios sigan moderándose». Desde el 2007, cuando se inició la crisis del sector, hasta el tercer trimestre de este año, los precios han caído el 16%, si bien en los últimos meses se ha moderado el ritmo de descenso.

En el boletín económico de diciembre se aborda el ajuste de la inversión residencial en España y, básicamente, se establece que no ha llegado a su fin. Esto supone que el esfuerzo financiero necesario para adquirir una vivienda «no aumentará» tras desaparecer la desgravación fiscal a la primera vivienda para los contribuyentes de rentas superiores a los 24.000 euros.

En este sentido, el Banco de España sostiene que algunos cambios regulatorios - «como la mayor neutralidad fiscal entre las decisiones de adquisición respecto al alquiler»- deberían tender a moderar los precios de la vivienda. El argumento del regulador coincide con la visión que existe en el sector financiero, donde se considera que habrá que hacer esfuerzos suplementarios para poder mantener el ritmo de venta de pisos de los últimos meses del año. «Habrá que introducir ajustes de precios, porque si el cliente ha perdido un incentivo con el fin de la desgravación fiscal, tendremos que introducir otros para poder vender», reconoció Enric Benancio, responsable de la firma inmobiliaria Revalua de Caixa Penedès.

AUMENTO DEL ALQUILER / El informe postula que el descenso de precios se verá acompañado de un aumento del estoc en el alquiler. Esa dinámica se verá favorecida por las dificultades que encuentran algunos propietarios para vender su vivienda y los cambios regulatorios para proporcionar mayor seguridad jurídica en los contratos de alquiler.

Sin duda, estoc no falta como para poder dedicar una parte al alquiler. El Banco de España estima que el parque de viviendas vacías se sitúa en el 2010 entre las 700.000 y los 1,1 millones, lo que representa entre el 2,8% y el 4,6% del parque total. El Ministerio de Fomento establece ese parque en 25,1 millones de pisos en España, pero son cifras referidas al 2008. Fomento también calcula, con datos del 2009, que el excedente actual está en esas 700.000 viviendas a las que habría que unir unos 200.000 pisos iniciados ese año, y otros 130.000 del 2010.

El informe destaca que no es posible establecer con precisión el carácter de vivienda principal o secundaria del saldo existente, si bien los datos de Fomento del 2008 determinan que 16 de los 25 millones de pisos que componen el parque corresponden a primera residencia.

EXCEDENTE MEDITERRÁNEO/ Lo que si parece claro es que las bolsas más grandes de viviendas sin vender se concentran en el área mediterránea, desde Andalucía hasta Catalunya, y que son las comunidades de Murcia y Valencia las que exceden de largo la media. En el conjunto de España, el estoc representa el 2,8% del parque total. Sin embargo, en Murcia supone el 6,8% y en Valencia, el 6%. Se da la circunstancia de que estas comunidades reúnen igualmente las mayores bolsas de vivienda secundaria.

La magnitud del parque limita la velocidad de recuperación de la inversión residencial, en la medida en que una parte elevada de la nueva demanda no podrá satisfacerse mediante la construcción de nuevos inmuebles, sino mediante la venta de los ya construidos. No obstante, el informe subraya que no debe perderse de vista que no existe un único mercado inmobiliario en España, sino muchos mercados locales por lo que es posible que coincidan situaciones de exceso de oferta con otras de demanda insatisfecha.