Sector inmobiliario: camino de un nuevo tropiezo

Con todas las consideraciones adicionales que quieran hacerse, creo que la principal razón por la que se produjo la burbuja inmobiliaria, que pinchó en el 2007, fue porque a todos los operadores del mercado, absolutamente a todos, les interesaba que los precios subieran como lo hicieron.

Parece obvio que a propietarios de suelo o viviendas, a la banca y a las empresas inmobiliarias les interesaba. El problema fue que a las administraciones también. A nivel estatal, el 'boom' inmobiliario permitió a los sucesivos gobiernos vanagloriarse de unas cifras de crecimiento muy superiores a las que nunca hubieran soñado y sacar pecho con el milagro español. A nivel autonómico y local, el porcentaje que representaba todo el acervo de figuras impositivas alrededor del sector (transmisiones patrimoniales, IBI, plusvalías, permisos de obra, etc.) respecto a los ingresos totales, era escandaloso. En algunos municipios, dichos ingresos llegaron a superar el 60% del total en pleno 'boom'.

Las quejas de los sufridos ciudadanos, que cada vez tenían más difícil el acceso a la vivienda de propiedad, no eran obstáculo para detener su voracidad. Y una de las muestras más evidentes de ello es la cantidad ingente de suelo público de propiedad municipal que fue vendido a promotores privados a precios de mercado, en vez de utilizarlo en la promoción pública a precios moderados, para atender a las capas más humildes de la sociedad. Y vale la pena recordar que, en aquella época, todo el mundo negaba la existencia de la burbuja, al menos públicamente.

Responsable del 58% de la reducción de empleo

En el 2014 el sector tocó suelo -y nunca mejor dicho- con unas cifras que ponen de manifiesto que aquello fue una auténtica locura. Del 2006 al 2014 las viviendas construidas pasaron en España de más de 900.000 a menos de 50.000. El sector inmobiliario fue el responsable del 58% de la reducción del empleo entre el 2007 y el 2014, con más de 1,4 millones de puestos de trabajo perdidos. A esto hay que añadirle el enorme coste público pagado por el descalabro del sector financiero, las cajas principalmente. Todo ello llevó a este país a una crisis de la que aún nos estamos recuperando.

Desde el 2014 hasta ahora ha empezado a notarse una incipiente recuperación. En el 2016 el número de viviendas construidas creció un 19%, a pesar de que, según las mismas fuentes, aún hay un estoc de viviendas sin vender de casi medio millón y existe una oferta potencial para ser construida de 1.565.000 viviendas en suelo urbanizable. El empleo en el sector también se ha recuperado levemente, y ya ha vuelto a superar la barrera del millón. ¿Significa esto que vamos a volver a tropezar en la misma piedra? Desde una perspectiva política y empresarial parece que poco han cambiado las cosas. Al fin y al cabo, a día de hoy, a todo el mundo le sigue interesando que los precios suban mucho más que los salarios.

Revolución social y tecnológica

Y, en este sentido, permítanme que no sea demasiado optimista. Me explicaré. Además de esta incipiente recuperación detectada, en este sector, como en muchos otros, se está viendo, y se verá aún más afectado, por la revolución social y tecnológica que estamos viviendo. Por un lado, el alto nivel de incertidumbre sobre cuál va a ser su futuro hace que cada vez haya una mayor tendencia al alquiler en detrimento de compra. En estos momentos el porcentaje de personas que deciden alquilar en vez de comprar ya supera ampliamente el 20% y creciendo, cuando en la época del 'boom' era inferior al 7%. Adicionalmente, han aparecido nuevos modelos de negocio de la mano de empresas como Airbnb, Homeaway, etc., que han encontrado un nicho creciente y muy rentable en el turismo, sobre todo en el urbano, a través del alquiler de viviendas por días o semanas. A esto hay que añadir la aparición de las PropTechs, que van a provocar una aún mayor dinamización de la inversión en el sector.

Todo ello dibuja el escenario para que vuelva a producirse una burbuja a medio plazo, atendiendo al hecho de que definitivamente el inmueble va a ser considerado, eminentemente, un producto de inversión financiera desde la perspectiva de la compra y no un bien de consumo duradero. El informe semestral sobre el mercado inmobiliario de Bankinter, de febrero de este año, pone de manifiesto la tendencia al alza de precios de compra, alquileres y transacciones, tanto en el segmento de la vivienda en las zonas 'premium' como en el comercial, y anuncia un claro despertar del sector de la construcción para añadir más oferta. Finalmente, recomienda el sector para invertir y advierte que las oportunidades para hacerlo a buenos precios pueden acabarse pronto. Todo preparado para que la tormenta vuelva a ser perfecta. Solo una cuestión puede hacer que no se llegue a una situación insostenible y es que, por una vez, las administraciones piensen más en el bien del ciudadano que en recuperar sus maltrechas economías, y actúen con inteligencia. Si vuelven a lanzarse vorazmente a por su parte del pastel, el tropiezo está servido, aunque esta vez puede que, en vez de una piedra, nos encontremos ante una enorme roc@.