¿Quién dijo burbuja inmobiliaria?

La teoría del más tonto es una de aquellas leyes que, de forma inexorable, no deja de cumplirse en la economía. Esta ley empírica sostiene que «siempre habrá alguien dispuesto a pagar un precio superior por un bien cuyo valor es claramente ficticio». A consecuencia de ello, se genera una espiral de precios al alza, donde cada inversor fundamenta su decisión de compra (consciente o inconscientemente) en la creencia de que la teoría va a seguir cumpliéndose y, por consiguiente, los precios van a seguir creciendo indefinidamente. Estamos asistiendo a la conocida «exuberancia irracional de los mercado». Se trata de una etapa de euforia, que se mantiene hasta que llega el más tonto. Éste es el último que compró, y no encuentra a quien colocar la inversión que realizó a un precio que le proporcione alguna plusvalía. En ese instante tiene lugar el 'momento Minsky': el estallido de la burbuja. Ante la desaceleración del mercado, el valor del bien cae, lo cual incentiva las ventas de dicho activo, cosa que acentúa aún más la caída de precios. De repente, los mercados se tornan racionales, o incluso irracionales, pero justo en sentido opuesto: no se materializan apenas transacciones y los precios inician una senda bajista que, al igual que sucedía en el ciclo alcista, parece no tener fin.

La consecuencia que se desprende es, pues, el carácter procíclico que, con cierta frecuencia, se observa en los mercados de inversión, en los cuales las decisiones de inversión de sus agentes están sesgadas por las tendencias del propio mercado.

'Alquilar es tirar el dinero'

La teoría del más tonto se basa en el escaso fundamento racional por parte del inversor en la toma de decisiones. Y nada más irracional, al menos en España, que la inversión en inmuebles (vivienda especialmente). Se trata de una decisión de compra con un importante componente emocional y cultural que puede llegar a alejar al inversor de la senda del óptimo económico.

El español, en general, es comprador y, mientras eso sea así, la presión de la demanda va a ser importante. Para las familias, con cultura muy arraigada a sus orígenes, juega un papel importante la idea de que «alquilar es tirar el dinero», y para el inversor (y aunque en menor medida, también para las familias) tiene un peso significativo la percepción de seguridad que otorga la inversión inmobiliaria, dado el carácter notoriamente tangible del activo. Esta predilección por invertir en ladrillo es especialmente notable en momentos, como los actuales, de gran turbulencia en los mercados de capitales, dado que existe una notable percepción del riesgo sobre el precio de los activos, pero no tanto de su liquidez.

Con todo, la aplicación de la teoría del más tonto, apuntaría a una nueva burbuja en el mercado inmobiliario español en los próximos años. Sin embargo, el mercado inmobiliario cuenta con algunas particularidades que pueden frenar su actividad especulativa:

1. Es frecuente que el comprador necesite financiación ajena para materializar su inversión. En este sentido, la estricta regulación bancaria a partir de la crisis del sistema financiero español dificulta el acceso a la vivienda para un buen número de hogares, para los que, dada su capacidad económica, y su ahorro existente en el momento de la compra, se hace prácticamente inviable la obtención de un préstamo hipotecario. En efecto: una familia que aspire a comprar una vivienda de 200.000 euros, para cuya adquisición solicitase un préstamo con garantía hipotecaria a 20 años al 2% anual, debería ser capaz de pagar mensualmente una cuota de 1.000 euros, cosa que se consideraría viable con unos ingresos netos mensuales mínimos de unos 3.000 euros. Además, y no menos importante, asumiendo una financiación máxima del 80% del valor de compra, y considerando un 10% de gastos de adquisición, el comprador debería disponer de un ahorro de 60.000 euros, condición realmente limitante, a no ser que se trate de vivienda de reposición y se haya obtenido margen suficiente con la venta de la anterior propiedad después de haber cancelado las cargas que tuviera.

2. La situación económico-social, que podríamos representar mediante dos grandes magnitudes: incremento del PIB y porcentaje de desempleo, pone de manifiesto que, aunque se ha iniciado la recuperación, los progresos son lentos y, por tanto, la capacidad compradora del español medio, limitada. La economía crece, si bien partiendo de un nivel bajo, y el desempleo se reduce, pero con salarios bajo mínimos y con una importante incertidumbre en la continuidad.

3.  Por último, el estoc de viviendas, que en gran número de municipios daría para cubrir la demanda de varios años sin necesidad de construir ninguna vivienda nueva, también es un freno a la actividad especulativa.

Diferentes grados de exposición

La consecuencia de todo lo anterior es que tenemos más de un mercado inmobiliario, con diferentes grados de exposición a la burbuja.

Nada tiene que ver, por ejemplo, con el mercado residencial de una gran ciudad (Madrid o Barcelona) o con el mercado de vivienda de segunda residencia. Al igual que en las grandes áreas urbanas, en determinadas áreas vacacionales de calidad, el incremento de precios y de número de transacciones ha sido notable a lo largo de los últimos trimestres, pero las  connotaciones de ambos segmentos de mercado son bien distintas. La adquisición de una vivienda de primera residencia, más ligada a acontecimientos vitales del comprador, es una decisión más irracional: el  comprador quiere adquirir la vivienda donde va a vivir, sin darle demasiada importancia a los argumentos económicos de este planteamiento. No obstante, el fuerte arraigo del español permite intuir una menor volatilidad en este submercado. Vuelve a ponerse de relieve los tres factores clave en las inversiones inmobiliarias: 'location, location, location'.

En definitiva, no parece probable una coyuntura inmobiliaria de grandes burbujas. Sí, quizá pequeños nichos de alto crecimiento en actividad y precios, pero, paradójicamente, con escaso riesgo, debido a la persistente falta de racionalidad en algunas decisiones de inversión.