El semáforo está en amarillo

¿Hay burbuja inmobiliaria? No, pero con matices. En este artículo solo me referiré a la compra de vivienda, dejando de lado el mercado del alquiler que requeriría un artículo específico aparte. También hay que tener en cuenta que el análisis inmobiliario solo tiene sentido si se analiza territorialmente porque la casuística puede ser muy diferente en las grandes ciudades y la zona costera o en las poblaciones más pequeñas o de interior.

Hoy las perspectivas del sector inmobiliario son mucho más positivas que en el 2013, año en que el sector tocó fondo tras una larga travesía por el desierto. Por ello, a pesar de que los periódicos nos alerten, día sí y día también, de las intensas subidas que se están produciendo en todos los indicadores que hacen referencia al sector inmobiliario (y muchas veces repetidamente por la multitud de fuentes de información que existen ), la realidad es que las cifras actuales aún están lejos de las que había en el 2006, año en que se registró el punto álgido en el sector.

Para responder a la pregunta de si hay burbuja inmobiliaria hay que comparar la situación actual con la que había en el 2006 en cuatro variables clave: oferta (construcción de viviendas), demanda (compraventas), precios y financiación.

Sin explosión de grúas

En cuanto a la oferta de vivienda nueva, en el 2016 había 14.474 viviendas en construcción en Catalunya, un 16% más que el año anterior, pero esta cifra aún es prácticamente 10 veces inferior a las 131.517 viviendas en construcción del 2006. La actividad del sector de la construcción se está recuperando, pero su peso en el PIB aún es el más bajo de la serie disponible (ha pasado del 10,7% en el 2006 al 4,3% en 2016). Incluso si el número de viviendas en construcción sigue creciendo a tasas anuales del 20%, tardaríamos una década en llegar a las 90.000 viviendas/año, una cifra que todavía estaría por debajo de la media del periodo 1997-2007. Por lo tanto, por la vía de la actividad constructora no parece que veremos a corto plazo una explosión de grúas como en el pasado.

La demanda, en cambio, se está recuperando mucho más rápidamente, pero aún no estamos, ni de lejos, en los niveles de la anterior burbuja. En el 2016 se efectuaron 75.170 compraventas en Catalunya, una cifra que a pesar de que supera en un 23% la del año anterior, todavía es menos de la mitad de las compraventas que se efectuaron en el 2006. La diferencia entre ese momento y el actual es que hoy la demanda nacional es en general menos solvente que en el pasado por el efecto de la crisis, mientras que la demanda extranjera tiene un peso cada vez mayor. Hoy el 16% de las compraventas en Catalunya las han hecho extranjeros (residentes o no residentes), y en Barcelona este porcentaje es claramente más alto, sobre todo en el mercado de lujo, donde representa el 83% de las compras.

BCN y Madrid, en otra liga

Como la demanda se recupera con más intensidad que la oferta, el resultado es que los precios crecen rápidamente, pero también aquí hay que poner una dosis de realismo. Una vivienda que valía 100.000 euros en Catalunya en el 2007, llegó a valer 54.500 euros en el 2013 y hoy valdría 63.400 euros, por lo tanto todavía un 36,6% menos que en el 2007, según la estadística del Instituto Nacional de Estadística (INE). Cabe mencionar, sin embargo, que Barcelona y Madrid juegan en otra liga. Estas dos ciudades lideran el crecimiento de los precios en toda España por la fuerte presión de la demanda extranjera, y en algunos barrios ya se ha llegado a igualar el precio precrisis.

Para determinar cuál es el precio de equilibrio de la vivienda podemos utilizar dos criterios. El primero es la relación entre el precio de la casa y la renta disponible del hogar, medida en años. Hay un consenso internacional de que el número de años debería estar alrededor de los cinco. En el momento álgido del 'boom' llegó a ser de nueve años y hoy todavía es de 6,8, manteniéndose relativamente estable los últimos tres años. El segundo criterio es el porcentaje de renta que se destina al pago de la hipoteca. Se considera que si este ratio supera el 40% indica que el precio de la vivienda es elevado, mientras que por debajo del 30% sería accesible. Según los datos del Banco de España, al cierre del 2016 la cantidad de dinero destinado a la hipoteca se situó en el 33,4% de la renta anual, niveles que no han variado en el último año y que están dentro del rango considerado saludable por la banca. Esta cifra queda lejos del 60% que llegó a suponer en el 2008. Por lo tanto, parece que el precio de la vivienda actual en el conjunto de España y de Catalunya estaría dentro de la franja de lo normal o razonable de acuerdo con la renta de las familias, teniendo en cuenta que la situación en Barcelona es otra porque el criterio «renta de las familias» deja paso al factor «atractivo mundial».

Prudencia con las hipotecas

Finalmente, la cuarta variable y más importante para evitar una nueva burbuja es la oferta de crédito hipotecario. Los bajos tipos de interés y la escasa rentabilidad de las alternativas de inversión son un claro estímulo a la compra de vivienda para uso propio o para inversión. Esta situación es similar a la que había hace 10 años, pero con la diferencia que hoy las entidades financieras son mucho más prudentes a la hora de conceder una hipoteca: se pide contrato fijo, tener ahorrado el 20% (más el 10% de impuestos ) y ciertas garantías de solvencia. El resultado es que el número de compraventas financiadas con hipotecas ha bajado hasta el 61%. Es decir, prácticamente un 40% de las compras se financia con ahorros. Esto marca la diferencia respecto a la situación pasada, cuando el número de hipotecas era muy superior al de las compraventas, lo que significa que prácticamente todas las compras se financiaban con hipoteca y, además, había viviendas que se hipotecaban más de una vez. Esto es una garantía de que no estamos inmersos en un proceso de compra especulativa, con visión de corto plazo y basada en la previsión de precios al alza continuados, sino que hoy las compras tienen una visión de largo plazo y la demanda es más solvente, reduciendo así el riesgo para el sector financiero. Para evitar caer en los errores del pasado, los bancos deben mantener la restricción de no conceder más del 80% del valor de tasación real del inmueble y que la tasación sea objetiva e independiente. Según el Banco de España, las hipotecas concedidas en el último trimestre del 2016 supusieron de media el 64,2% del valor de la transacción, mientras que tres años antes era el 56% del valor. La situación actual es sostenible pero vemos con cierta preocupación la rapidez con la que está aumentando este porcentaje.

En definitiva, el mercado inmobiliario se está recuperando rápidamente pero, de momento, solo supone el retorno a una situación de normalidad. Los precios de la vivienda actuales y los criterios en la concesión de hipotecas son relativamente razonables -con la excepción de Barcelona, donde los factores que juegan son otros-, pero habrá que estar alerta si los precios siguen aumentando rápidamente o el crédito hipotecario se dispara.

En todo caso, la banca tiene la responsabilidad de evitar repetir los errores del pasado y el Banco de España la de controlar que los precios de la vivienda no aumenten de forma continuada por encima del 6% anual -límite que fija Bruselas como desequilibrio macroeconómico. Confiemos en que los nuevos criterios de solvencia en los balances de la banca alejen el riesgo de caer en una nueva burbuja inmobiliaria.

De momento, el semáforo está en amarillo.