Los promotores auguran un máximo de 150.000 viviendas nuevas al año a medio plazo

La recuperación del sector inmobiliario iniciada en el 2014 es un hecho, pero lo que también está claro es que el mercado de los próximos años no volverá a ser como antes de la crisis, en muchos casos afortunadamente para no repetir excesos del pasado. Los promotores estiman que a medio plazo el número máximo de viviendas nuevas que se construirán cada año será de 150.000, según se desprende de una encuesta realizada por una entidad financiera a las principales firmas del sector. Se trata de un 80% menos del máximo de 737.186 que se alcanzó en el 2006, pero también supone un incremento de hasta el 170% respecto a las 54.787 que se levantaron el año pasado, según datos del Ministerio de Fomento.

La cifra de 150.000 casas nuevas al año coincide con la que la patronal CEOE ha considerado necesaria para cubrir la demanda de las familias en los próximos años. Puede sorprender, con todo, en relación al stock de 491.693 viviendas nuevas sin ocupar con que Fomento calcula que se terminó el año que pasado. Este dato supone un descenso del 24% (158.087) respecto al máximo de 649.780 del 2009. Pero sigue siendo una cifra elevada, por más que la tasadora Tinsa la rebaje a 340.000 y calcule que estarán prácticamente absorbidas en el 2020.

Muchas de esas viviendas sin usar han quedado en mal estado o anticuadas, están bloqueadas por problemas judiciales o no han salido al mercado porque sus dueños están esperando que los precios suban. Pero el principal problema es que la recuperación del sector inmobiliario está siendo muy desigual geográficamente y el exceso de vivienda nueva está concentrado en las zonas donde hay menos demanda. En cambio, en las zonas más pujantes se está agotando la oferta, lo que explica -junto al 'boom' de los alquileres vacacionales- el fuerte aumento de precios en esas regiones.

Desigualdad regional

Los promotores entrevistados por el banco, así, prevén que los mercados donde más ventas se producirán en los próximos años seguirán siendo Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Málaga y las Islas Baleares, si bien con unos compradores "muy sensibles al precio del producto". En esta línea, afirman que el mercado del suelo se está complicando en estos mercados. En cambio, prevén una actividad muy reducida fuera de estas zonas.

Se trata, añaden, de un mercado muy centrado en viviendas de reposición (cambio de casa para acceder a una mejor) y en el segmento de clientes con mayor poder adquisitivo. Es decir, que no prevén una incorporación relevante de compradores de primera vivienda ni de clases medias y bajas. También detectan y auguran una presencia creciente de inversores y empresas especializadas en el alquiler en las viviendas de menor tamaño para aprovecharse del auge de los arrendamientos vacacionales.

Bancos más exigentes

Los entrevistados apuntan que los bancos parecen haber aprendido de sus errores (o los supervisores le han obligado a ello) y están concediendo financiación para la construcción de viviendas en condiciones más exigentes. Así, demandan la aportación de fondos por parte del promotor, si bien admiten que pueda ser en forma de suelo. También reclaman que este haya logrado vender un mínimo de entre el 30% y el 40% de las viviendas antes de darle crédito.

Asimismo, explican que hay una reticencia de las entidades a financiar la compra de suelo. Además, la mayoría de los bancos han creado equipos de una actividad conocida en el sector como 'project monitoring' (monitorización de proyecto, en inglés) para revisar y controlar de forma constante las promociones en las que están implicados con el objetivo de que todo vaya según lo previsto, particularmente los costes.

Disparidad entre entidades

Los promotores destacan que los bancos que están siendo más activos en estos momentos en la financiación de la construcción de viviendas son CaixaBank, Sabadell y Santander. Bankinter tiene una presencia más baja, mientras que el BBVA está poco activo y centrado en la promoción de sus propios suelos y Bankia está a la espera de que en enero se levante la prohibición europea a operar en el sector. De las entidades más pequeñas, KutxaBank y Unicaja son las más activas.

Las empresas entrevistada tienen una visión optimista del momento del ciclo que atraviesa el sector y prevén que siga creciendo "al menos" durante los próximos tres o cuatro años. En esto no están de acuerdo con los muchos de los participantes en el último salón inmobiliario Barcelona Meeting Point, que estimaron que la nueva fase de bonanza no durará mucho más unos tres años. Juan Velayos, consejero delegado de Neinor, calculó justamente tres años, mientras que John Carrafiell, socio director de Green Oak Real Estate, pronosticó dos años de "crecimiento razonable".

"Si se gestiona inteligentemente el ciclo y en ausencia de externalidades políticas, la recuperación del sector se podrá sostener hasta el 2020 o algo más allá", afirmó Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties, acertando a resumir el sentir mayoritario en aquel foro.