Las socimis ya tienen un valor de mercado de 14.000 millones

Las sociedades anónimas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis) han acabado por crear un verdadero mercado inmobiliario bursátil en España: a las cinco grandes (Colonial, Merlin, Hispania, Axiare y Lar) que cotizan en el Mercado Continuo español, con un volumen de capitalización de 9.689 millones de euros, se suman ya las 39 sociedades que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), con una capitalización superior a los 5.000 millones. En total 44 sociedades con un valor de mercado de 14.000 millones de euros. 

Estas inmobiliarias nacieron en el 2014, con el propósito de incentivar el mercado del alquiler y con un régimen fiscal propio que ofrece la ventaja de estar exentas en el impuesto de sociedades a cambio de la obligatoriedad de pagar anualmente dividendo (por el que los accionistas sí tributan). «Por fin estamos consiguiendo que el mercado español de vivienda e inmuebles en alquiler coja forma, y hay que continuar con esta trayectoria. Veremos un número mayor de socimis en vez de un proceso de consolidación en el futuro», ha destacado Juan Carlos Ureta, presidente de Renta 4 Banco, firma que realiza la función de asesora de mercado para las salidas a cotizar.

Dar el salto al mercado

En el mes de julio, seis socimis dieron el salto a ese mercado, donde cuentan con un segmento específico de negociación. En todo este tiempo, no se había registrado una actividad tan frenética y prolongada. De hecho el 2017 comenzó con unas 25 sociedades registradas, mientras que en agosto hay 39 firmas que cotizan. «La previsión es que progresivamente se vayan incorporando más al mercado. Nuestra estimación es que a final de 2017 habrá unas 50 socimis cotizando», explica Elias Rodríguez Viña, de Renta 4 Banco. La aceleración del proceso de salida tiene que ver con el reglamento del MAB, ya que toda socimi que cotice en ese mercado debe tener colocado el 25% del capital o dos millones de euros en valor entre accionistas minoritarios, que deben poseer una participación menor al 5%.

Hasta ahora, estas sociedades tenían un año desde su debut bursátil para cumplir con la exigencia, pero en abril del MAB endureció el criterio, ya que desde el 1 de agosto, toda sociedad que salga a bolsa deberá contar ya con los requerimientos sobre los accionistas minoritarios. Por eso, algunas de las compañías que preveían incorporarse en lo que queda de 2017, han decidido acelerar el proceso para aprovecharse de esta ventaja de difusión diferida.

Desde Renta 4 Banco, uno de los asesores del mercado más activo, se señala sin dudar al cambio normativo como origen de este desembarco de sociedades. Rodríguez subraya, no obstante, que la necesidad de salir al mercado a partir de agosto cumpliendo desde el inicio con los requisitos de difusión del accionariado complica el proceso.

Como consecuencia de todo ello, se ha producido el debut de compañías con perfiles muy diversos entre sí. Destacan incorporaciones como la de GMP Socimi, empresa participada en un 70% por la familia Montoro, propietaria de la inmobiliaria madrileña Monthisa, y en un 30% por el Gobierno de Singapur. También Kingbook Inversiones, especializada en inversión en infraestructura de gasolineras. Algunas ha acudido en busca de financiación, pero no todas. “Muchas socimis no han necesitado buscar financiación en el mercado ya que se han incorporado con una cartera de activos con un volumen relevante y no han ampliado su cartera. Existen otros casos en que están construyendo o incrementando su cartera inmobiliaria, y requieren financiación de terceros, como es el caso de Vbare Iberian Properties, que acaba de cerrar una ampliación de capital de 7,1 millones de euros”, explican en Renta 4 Banco.

Sociedades en desarrollo

En febrero, el MAB creó un subsegmento para una nueva figura llamada ‘socimis en desarrollo’, destinado a aquellas con la mayor parte de sus activos en suelo o en liquidez. La medida se proponía hacer interesantes este tipo de sociedades a los promotores por sus ventajas fiscales a la vez que ofrece transparencia a los inversores.

Esa normativa ponía de manifiesto que el rápido éxito de las socimis «está provocando que haya sociedades con una proporción significativa del valor de su activo no invertido», bien porque no hayan destinado los recursos o bien porque estén en el proceso de construcción de algún inmueble, «lo que conviene poner de manifiesto de modo explícito ante el público inversor».

Se considerarán socimis en desarrollo a todas aquellas que tengan más del 30% de sus activos en caja –sin invertir– o en suelo. «Si una sociedad entra solo con dinero, a falta de cerrar la compra de algún activo, el inversor debe conocer que durante un tiempo esa empresa no va a tener rentabilidad», explican fuentes del MAB. Se ofrece seguridad al inversor, que sabe que no tendrá dividendos en un tiempo. Esta normativa tiene sentido para firmas como Domo, una gestora de cooperativas de viviendas que promueve actividad residencial destinada al alquiler.