Barcelona contagia su burbuja del alquiler al área metropolitana

Quien esperara otra cosa probablemente se equivocaba, la burbuja de precios --no de endeudamiento-- en el mercado del alquiler en Barcelona se ha acabado trasladando a la primera e incluso segunda corona metropolitana. Los datos de precios de las rentas que registra el Institut Català del Sòl (Incasòl), elaborados a partir de los contratos de arras que se registran --es decir a partir de operaciones reales-- muestran que no queda ya municipio colindante con Barcelona en el que los precios no crezcan desde el 2013, en su mayor parte a un ritmo de dos dígitos. Aunque la subida es mayor si se contabilizan solo los dos últimos años. En la medida en que la capital catalana ha ido llegando a un nivel de saturación de precios, porque la demanda no puede pagarlos, otras poblaciones han tomado el relevo. 

Aunque en los últimos cinco años --desde el punto más bajo de la crisis hasta la situación actual-- los precios medios del alquiler en Barcelona han aumentado el 19%, solo en los ejercicio del 2015 y 2016 el incremento ha sido del 13%. Sin embargo, en los municipios más alcistas al margen de la capital, las subidas han sido aún mayores. Sant Cugat del Vallès, refleja un incremento del 17% en cinco años, pero en los últimos dos, ha sido del 14,6%, por encima de Barcelona. Tiana, una población cercana al mar que cautiva el interés de la demanda, ha incrementado precios un 12% desde el fondo de la crisis, pero desde el 2015 lo ha hecho a un ritmo mucho mayor que su entorno: 17,5%.

De hecho, comienza a producirse un fenómeno que encaja con la idea de algunos organismos de que los precios del alquiler en Barcelona tenderán a estabilizarse mientras se incrementan en otras poblaciones. "En el primer trimestre del 2017 no ha aumentado en relación a los valores del último trimestre del 2016", afirma Agustí Jover, economista de Promo Assessors Consultors y especialista en el mercado inmobiliario. "Los precios del 2016 en Barcelona están en el nivel máximo de pago de la gente. El mercado no puede aumentarlos indefinidamente", explica.

EXPORTADORA DE DEMANDA

De  igual forma, el poder adquisitivo de la demanda mejora con mucha lentitud y en la medida en que la Barcelona no puede satisfacer a todos los bolsillos, por esa razón, se ha convertido en exportadora de demanda --ha expulsado-- hacia otros municipios de quienes buscan una vivienda de compra o alquiler. Y no solo hacia los municipios más cercanos. "Terrassa ha incrementado su población y eso se nota en el mercado de la vivienda, tanto en el alquiler como en la compraventa", explica Emili Lázaro, socio de la inmobiliaria Vidal Gomà de Terrassa. A finales de este año y el próximo, la ciudad incorporará 500 nuevas viviendas en diferentes promociones, algunas de ellas destinadas al alquiler. "Hay ya pequeños inversores pero también grandes inversores especulativos que están invirtiendo en la ciudad animados por la reforma de la ley de arrendamientos urbanos del PP que propicia la especulación", afirma Joan Planas, secretari de la Cambra de la Propietat de Terrassa. Los expertos del mercado han visto ya la dinámica de esos flujos y se preparan para aprovecharla. 

Terrassa es una ciudad donde los precios suben más contenidamente porque en los años del 'boom' aumentaron considerablemente el parque. Pero ahora recibe población, expelida desde Barcelona y desde otros municipios cercanos. Sant Cugat, con precios medios incluso superiores a los de Barcelona, se ha convertido en un municipio exportador y receptor a la vez de demanda. El precio medio del alquiler (1.051 euros) es el más elevado de Catalunya, incluye alquileres cercanos a los 3.000 euros en la franja alta y de 600 euros en la baja. Pero la población no tiene un parque de viviendas vacías destinado al alquiler (en Barcelona es del 3%), que permita amortiguar los ascensos. "Estamos recibiendo población, pero también es posible que estemos expulsando a gente hacia otras poblaciones cercanas", explica Damià Calvet, responsable de urbanismo del Ayuntamiento de Sant Cugat y presidente del Incasòl.

INTERVENIR EN EL MERCADO

La única alternativa que le queda al consistorio es intervenir en el mercado para bajar precios. "Nuestra capacidad es limitada, aunque contamos con un parque social de 1.700 viviendas y estamos incorporando nuevas promociones", comenta Calvet. San Cugat ha incorporando el índice de precios del alquiler de la Generalitat, y asume subvencionar el IBI a los propietarios que alquilen por debajo del indicador.

De hecho, la actuación pública parece el único antídoto contra la fiebre alcista de precios. Valga el ejemplo de Sant Just Desvern, una las poblaciones donde los precios han estado subiendo más en los últimos años, salvo en el primer trimestre del 2017, cuando de forma insospechada han descendido de los 1.003 euros de precio medio a 721,3 euros. Una evolución que solo se explica por la salida al mercado en el primer trimestre de un paquete de 172 viviendas sociales promovido por la obra social de La Caixa a un precio de entre 300 y 450 euros al mes. En un mercado en el que salen unos 300 pisos al año esa incorporación provoca una distorsión en los precios medios. Ahora bien, quien en el mercado libre se proponga alquilar una vivienda no tendrá fácil encontrar precios asequibles.