Los asesores fiscales avisan sobre los subarriendos como pisos turísticos

Sorpresa. Tras indagar por internet, el propietario de una vivienda en Barcelona vio que su inquilina anunciaba el alquiler de una de las habitaciones del inmueble. Sin permiso. Sin autorización de ningún tipo por parte de los propietarios. Y no es la única persona que se ha visto en una situación de este tipo, ya que no es inhabitual que se produzcan en Barcelona y otras ciudades con gancho turístico subarriendos por parte de los arrendatarios, inclusive mediante mafias organizadassubarriendos. El realquiler requiere una autorización expresa y así suele constar en los contratos de arrendamiento.

El 'boom' experimentado por los alojamientos turisticos a través de plataformas como Airbnb, que se ha comprometido con el Ayuntamiento de Barcelona a retirar de su web los alquileres ilegales, ha hecho que los asesores fiscales lancen la voz de alarma sobre las repercursiones fiscales que los subarrendamientos no autorizados (también los permitidos pero no legalizados) pueden tener para el dueño de la vivienda, aunque este declare en el IRPF este alquiler como vivienda. La peor de las consecuencias consiste en perder la reducción del 60% en los rendimientos del capital inmobiliario en la declaración de la renta por el alquiler de una vivienda siempre que sea como residencial estable del inquilino.

La Asociación Profesional de Técnicos Tributarios de Catalunya y Baleares (APttCB) lo ha advertido. "El hecho de que el inquilino subarriende la vivienda sin autorización permite al propietario cancelar el contrato, pero no elimina las consecuencias de lo que ya se ha realizado, dado que el contrato no se puede cancelar de manera retroactiva", afirman. Y es que Hacienda "califica jurídicamente el negocio de acuerdo con la realidad del hecho, es decir, el alquiler de un inmueble distinto de la vivienda; y no según la denominación que figura en el contrato, es decir, alquiler de vivienda", explica esta organización de profesionales de la asesoría.

DENUNCIAS

Fuentes de la Agencia Tributaria (AEAT) afirman que al recibir un requerimiento, el propietario puede presentar alegaciones y demostrar que en realidad desconocía la actividad económica de su inquilino. También puede recurrir a la denuncia a través del portal de la propia Agencia, que cuenta desde hace más de un año con un apartado específico destinado a denunciar alquileres de inmuebles. Otro problema distinto puede darse si el dueño del piso no había declarado el alquiler. 

Los arrendamientos forman parte de los planes de inspección de Hacienda en los últimos años. El año pasado se llevaron a cabo un total de 24.491 actuaciones presenciales por parte de la Agencia Tributaria, el 12% más que el ejercicio anterior, de las que 8.160 correspondieron al control de alquileres no declarados, según las cifras que presentó la propia administración triburaria hace unos meses. Una de las vías para obtener información es recurrir a los portales de intermediación para conocer la titularidad de los inmuebles.

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Durante la campaña de la renta 2016, que acabó en junio pasado se remitieron avisos a potenciales arrendadores. En la del año pasado, en la que se declararon los ingresos del 2015, se enviaron 21.500. En los textos se especifica: "De acuerdo con los datos de que dispone la AEAT usted ha realizado anuncios de alquiler de inmuebles en diferentes medios publicitarios, incluido internet. Le recordamos que, en caso de haber percibido rentas por alquiler, deben de incluirse en la declaración, así como cualquier tipo de renta por la que deba tributar y no conste en los datos fiscales"     

Joan Cortecans, presidente de la APttCB, alerta de que las consecuencias para los titulares de los inmuebles no pueden ser solo a nivel del impuesto sobre la renta (IRPF) sino del IVA. De hecho, Hacienda interpreta que en la vivienda se realiza una actividad económica y que el contrato entre las partes no afecta en este aspecto, aunque en este se especifique de forma expresa que el subarrendamiento está completamente prohibido sin la autorización del propietario.

El IVA solo debe pagarse si se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera, como la restauración o la limpieza durante la estancia del cliente, con un tipo del 10%. En estos supuestos, el alquiler turístico o de temporada no debe incluirse tampoco en el apartado de los rendimientos del capital inmobiliario sino en el de actividades económicas.