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SECTOR INMOBILIARIO

La burbuja de precios en el alquiler llega a las grandes ciudades

Los precios de la renta en ciudades como Barcelona avanzan a un ritmo del 7% anual

La escasez de un parque de vivienda y la presión de la demanda distorsionan el mercado

MAX JIMÉNEZ BOTÍAS / BARCELONA

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Un hombre busca piso en una agencia inmobiliaria del Poble Sec. / RICARD CUGAT

Podía pasar. Y tiene aspecto de que acabará ocurriendo si no se pone remedio. Siete años de crisis inmobiliaria no han servido aún para impedir una nueva burbuja. Al menos en el mercado de alquiler de las grandes ciudades con Barcelona y Madrid a la cabeza. Los incrementos internanuales de precios alcanzan ya ritmos casi del 7%.Todavía no se han alcanzado los valores que el mercado registraba en el 2007, justo antes de que estallara la burbuja anterior, pero a la dinámica alcista se une un marco legislativo que no impulsa el desarrollo del mercado --la entrada de nueva oferta es inferior a la de demanda--, mientras que la cultura inmobiliaria del país ha privado de un parque de vivienda social que contribuyera a equilibrar las distorsiones del mercado. 

"Llevamos dos trimestres en los que hay un incremento de contratos de alquiler depositados en el Registro de Fianzas del Incasol y además hay un incremento de precios. Tendencialmente, cuando hay un incremento de contratos depositados suele haber una estabilización o una bajada en los precios del alquiler. Esa dinámica se ha roto en los últimos dos trimestres. Como consecuencia, se observa un incremento de contratos en la ciudad de Barcelona al mismo tiempo que se ha incrementado el precio medio del alquiler". Quien explica el fenómeno es el secretario d'Habitatge de la Generalitat, Carles Sala. 

En ciudades como Barcelona a la creciente demanda natural de alquiler se une la presión turística

En el caso de la ciudad de Barcelona, a la creciente demanda natural, se une además la presión turística en la ciudad. "Tiene un efecto determinante y se ha ido produciendo progresivamente. Ha tenido lugar un proceso de sustitución de primera residencia que ha pasado a ser edificios turísticos y hoteles. El parque se ha reducido en algunas zonas y ha pasado a ser turístico", explica Josep Maria Montaner, concejal d'Habitatge del Ayuntamiento de Barcelona.

Según la Generalitat, los registros del Incasol son los que mejor reflejan lo que ocurre en el mercado y contabilizan una subida del 13% entre el 2015 y lo que llevamos del 2016 en Barcelona. Para el resto de Catalunya, los incrementos son menores y hay que distinguir entre las zonas con demanda y las que no la tiene. En realidad, la burbuja del alquiler se trata más de un fenómeno de grandes ciudades. "Se está convirtiendo en un problema en esas grandes urbes", afirma Paco Pérez, director de promoción y desarrollo de Solvia. "La oferta de vivienda de alquiler crece a un ritmo del 8,4% en Barcelona, pero la demanda lo hace a un ritmo del 20%. En Madrid, la relación es del 12% frente al 28%", agrega. En general, esas cifras dan una idea de que la conjunción de astros en el universo del alquiler parecen haberse alineado para que los precios no encuentren límite mientras la demanda presione.

POR ENCIMA DE LA MEDIA

Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca, Sevilla, Bilbao están entras las ciudades donde los precios de la renta superan la media española, según la web Enalquiler, que registra operaciones de toda España. Mientras que el precio medio para una vivienda de más de 90 metros cuadrados se sitúa en torno a los 1.1043 euros al mes, en Barcelona y Palma puede llegar a alcanzar los 1.800 euros al mes. Por supuesto, esa cifra esta lejos de las medidas que incluyen superficies menores. Así, en Barcelona, la media oficial no llega a los 800 euros. Y en la provincia, se sitúa en 625 euros al mes, según el Incasol; aunque son datos que solo alcanzan hasta el mes de junio, los incrementos posteriores no se recogen en esas estadísticas.

Hasta los años 50, la mitad del parque español era de alquiler, la ley urbanística del 64 impulsó el cambio hacia la propiedad

España es un país que rompió la tradición del alquiler en los años 60. Hasta los años 50, la mitad del parque era de renta. La legislación urbanística de 1964 establecida para dar respuesta a las migraciones del campo a la ciudad, acabó imponiendo como objetivo social el piso en propiedad y el Seat 600. El resultado fue que, al contrario de lo que ha pasado en otros países europeos en los que se creó un gran parque de vivienda pública, la propiedad inmobiliaria se impuso hasta dejar en una muestra el mercado de alquiler. Aunque desde que se produjo la crisis ha crecido hasta situarse cerca del 20%, según datos de Eurostat, aún está lejos de los porcentajes que existen en otros países europeas y que se mueven entre el 30% y el 50% del parque.

Como consecuencia, por el lado de la oferta, el alquiler siempre ha sido un mercado constreñido y escasamente profesionalizado en España. "El 80% de los propietarios de pisos de alquiler son familias, cuando en Alemania es solo el 40%, mientras que el 60% restante son propietarios profesionales", explica Eduard Mendiluce, consejero delegado de Anticipa, el antiguo gestor inmobiliario de CatalunyaCaixa.

Frente a esa situación, por el lado de la demanda, "los jóvenes solo pueden aspirar al alquiler. No estamos en el 2004 cuando se compraba porque el precio resultaba mejor. Hay una demanda interna más fuerte, pero también de fuera. Estudiantes, personas que vienen a trabajar, que tiene recursos y puede competir con la demanda interna y por lo tanto presionan al alza los precios", explica Josep Maria Montaner, concejal d'Habitatge del Ayuntamiento de Barcelona.

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